املاک اوقافی چیست؟🏠 | سند | شرایط + قوانین
فهرست عناوین
املاک اوقافی نیازمند بررسی‌های دقیق و شناخت عمیق از شرایط و قوانین مرتبط با آنها هستند. پیش از هر گونه اقدام برای خرید این نوع از املاک، لازم است که تحقیقات دقیقی در مورد شرایط سند، خرید و فروش و شرایط قانونی آنها انجام شود. همچنین، مطالعه نکات حقوقی مربوط به زمین‌های اوقافی ضروری است تا بتوانید از بروز هر گونه مشکلی در آینده جلوگیری کنید. خرید و فروش زمین‌های اوقافی در برخی موارد ممنوعیت‌ها و محدودیت‌هایی دارد که باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد.
همچنین، مراجعه به مشاوران حقوقی و متخصصان ملکی قبل از هر گونه تصمیمات مالی مرتبط با زمین‌های اوقافی، از جمله خرید و فروش، می‌تواند به شما کمک زیادی کند. توجه به تمامی جزئیات قانونی و مالی مربوط به معاملات زمین‌های اوقافی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا بتوانید به صورت مطمئن و بدون مشکلات احتمالی معاملات را انجام دهید.
بیشتر بخوانید: مراحل قانونی سند زدن ملک | مدارک لازم | هزینه سند زدن | مراحل انتقال سند
زمین اوقافی چیست؟🏣
این نوع از املاک متعلق به افرادی است که خود فرد ملک خود را واگذار کرده‌اند و اکنون اداره اوقاف این زمین‌ها را به صورت اقساط ۹۹ ساله به اشخاص دیگر واگذار کرده است. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند، باید سالیانه مبلغی را به این اداره پرداخت کنند که این مبلغ نسبت به ارزش واقعی املاک بسیار ناچیز است. باید توجه داشت که املاک اوقافی صرفاً املاکی نیستند که اداره اوقاف دست بر آنها گذاشته باشد؛ بلکه املاکی هستند که به صورت وقف به نفع عموم افراد استفاده می‌شوند.
این نوع املاک دارای سند هستند اما سند آنها با سند املاک شخصی تفاوت‌هایی دارد. باید توجه داشت که خریدار ملک اوقافی، مالک ملک اوقافی نخواهد شد و قادر به معامله مستقل نخواهد بود. تمامی معاملات مرتبط با این نوع املاک باید با تایید اداره اوقاف انجام شود و خریدار تنها از مالکیت مستقیم بر این املاک برخوردار نخواهد بود.
مدت زمان اقساط املاک وقفی:
اقساط 99 ساله توسط اداره اوقاف
انواع املاک اوقافی
انواع ملک اوقافی می‌توانند به چهار دسته تقسیم شوند:
1- املاک وقفی آستان قدس: این نوع املاک به وقف آستان قدس واگذار شده‌اند.
2- املاک وقفی شخصی: این املاک متعلق به افراد خصوصی هستند که خود ملک خود را وقف کرده‌اند و اداره اوقاف آن را به سایر اشخاص واگذار کرده است.
3- املاک وقفی سازمان اوقاف: این نوع املاک به سازمان‌ها و نهادهای اوقاف واگذار شده‌اند.
4- املاک وقفی بقاع متبرکه: این املاک به بقاع متبرکه اختصاص دارند و برای استفاده عموم به وقف می‌شوند.
تفاوت اصلی بین املاک وقفی، مربوط به متولی (در مورد املاک وقفی، متولی به شخص یا سازمانی اطلاق می‌شود که مسئولیت مدیریت و نظارت بر این املاک را بر عهده دارد) آن است و از نظر مسائل قانونی و ملکی با هم تفاوتی ندارند. بنابراین، نباید نگرانی داشته باشید که ملک وقفی کجاست، بلکه باید به این توجه کرد که در امور مربوط به ملک، با کدام سازمان و شخصیت حقوقی سر و کار دارید.
اصلی ترین تفاوت بین املاک اوقافی:
متولی آن ملک
تفاوت بین سند ملکی و سند اوقافی
تفاوت‌های مهم بین سند ملکی و سند اوقافی عبارتند از:
1. مالکیت و اجاره
در صورت خرید یا رهن ملک دارای سند اوقافی، مالکیت تام به فرد خریدار اختصاص نمی‌یابد. به این معنی که خریدار ملزم به پرداخت مبلغ اجاره به اداره اوقاف به مدت ۹۹ سال خواهد بود. پس از اتمام این مدت و پرداخت اجاره، تصمیم درباره تمدید قرارداد اجاره به عهده اداره اوقاف خواهد بود. هر چند که ملک اوقافی در طول این دوره ممکن است چندین بار معامله شود، اما برای هر معامله نیاز به مجوز اداره اوقاف و درج آن در پرونده است.
2. معاملات و نقل و انتقالات
ملک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره‌نامه عرصه ملک موقوفه است. خریدار این نوع ملک فقط مالک اعیان (ساختمان) آن است و حق مالکیتی در عرصه زمین آن را ندارد. بنابراین هیچ فردی نمی‌تواند بدون دریافت مجوز از اداره اوقاف این‌گونه املاک را خرید و فروش کند. در مقابل، سند ملکی به عنوان اسنادی به اصطلاح شش دانگ شناخته می‌شود و به صورت تک جلد، چند جلد یا سهامی صادر می‌شود که مجموع سهام‌ها باید به شش دانگ برسد. این اسناد اجازه مالکیت کامل بر ملک، اعم از اعیان و عرصه، را به فرد صاحب سند می‌دهند و می‌توان این املاک را به طور آزاد خرید و فروش کرد بدون نیاز به مجوز از نهادهای اوقاف.
3. قیمت و ارزش
ارزش سند ملکی معمولاً حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است و اجاره سالیانه ملک‌های اوقافی نسبت به مالکیت‌های شخصی مبلغ کمتری دارد. اما در هنگام انتقال ملک‌های اوقافی، مالک باید به شهرداری مبلغ عوارض و مالیات مربوط به اعیان (ساختمان‌ها) را پرداخت کند. به طور عملی، این تفاوت‌ها به خاطر ماهیت خاص ملک‌های اوقافی است. ملک‌های اوقافی به دلیل ماهیت موقوفه و مالکیت آنها توسط نهادهای اوقاف، در معاملات بیشتر محدودیت‌ها و اجرای قوانین خاصی دارند که می‌تواند تأثیر بسیاری در ارزش و مالیات این ملک‌ها داشته باشد. با این حال، در هنگام خرید و فروش ملک‌های اوقافی، اهمیت بخش‌هایی مانند معاملات مالی، قوانین محلی و ملی، و مسائل مرتبط با مجوزها و اجازه‌نامه‌ها به خصوص در مورد عوارض و مالیات برای هر فردی که قصد خرید و فروش املاک اوقافی را دارد، بسیار حائز اهمیت است.
4. ثبت و نظارت
اسناد ملکی معمولاً شامل جزئیات دقیقی درباره ملک می‌شود از جمله حدود چهارگانه شمالی، جنوبی، شرقی و غربی، مشخصات املاک مجاور و دسترسی به خیابان که به خریداران کمک می‌کند تا ملک را بهتر بشناسند و تصمیمات مناسبی بگیرند اما در اسناد اوقافی، معمولاً این حدود و مشخصات به صورت جزئی یا حتی اصلاً در سند آورده نمی‌شود. به عنوان مثال، در سند اوقافی، ممکن است تنها به صورت خیلی مختصر به یک طرف ملک یا موقعیت عمومی اشاره شود و جزئیات دقیق‌تری درج نشود. این امر ممکن است برای خریداران و متولیان املاک اوقافی مسائلی را به وجود بیاورد که نیاز به مشاوره حرفه‌ای و دقیق دارند تا مشکلات احتمالی را پیش بینی و رفع کنند.
5. محدودیت‌ها
یکی از تفاوت‌های مهم بین اسناد ملکی و اسناد اوقافی این است که سند ملکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و همچنین نقل و انتقالات آن در دفاتر اسناد و املاک ثبت و انجام می‌شود. این به معنای دقت بالا در ثبت و نقل و انتقالات ملکی است که از نظر قانونی و مالی بسیار حائز اهمیت است. در مقابل، سند اوقافی توسط اداره اوقاف تنظیم می‌شود و معمولاً به صورت دست‌نویس به خریدار تحویل داده می‌شود.
همچنین نقل و انتقالات این نوع املاک نیز تحت نظارت و با مجوز متولی آن، یعنی سازمان اوقاف، صورت می‌گیرد. این مسأله نشان از مراقبت و نظارت دقیق متولی اوقاف بر این املاک دارد. به همین دلیل، برای هر فردی که قصد خرید یا فروش املاک اوقافی را دارد، ضروری است که علاوه بر تنظیم سند اوقافی، اطلاعات لازم را از اداره ثبت اسناد و املاک نیز دریافت کند تا از دقت و صحت معاملات خود اطمینان حاصل کند.
6. ارزش و اعتبار و مشخصات
اسناد ملکی و اوقافی در ارزش و اعتبار با یکدیگر متفاوت می‌باشند. به‌طور کلی، سندهای اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ ارزش کمتری دارند. این امر به دلیل محدودیت‌های قانونی مرتبط با املاک اوقافی است که باعث می‌شود این نوع املاک در بازار کمتر جذابیت داشته باشند و ارزش کمتری نسبت به املاک شخصی داشته باشند. به عنوان مثال، مالکیت املاک اوقافی ممکن است به شکل موقوفه و تحت نظارت و مجوز اداره اوقاف باشد که باعث محدودیت‌هایی در معاملات و تصرف در این املاک می‌شود.
همچنین در مواردی، سندهای اوقافی به دلیل عدم دقت و کمبود اطلاعات، ارزش کمتری نسبت به اسناد ملکی دارند که اطلاعات دقیق‌تری درباره ملک و وضعیت قانونی آن را در اختیار می‌گذارند. بنابراین، در هنگام خرید و فروش املاک، توجه به نوع سند و ارزش آن از اهمیت بالایی برخوردار است تا خریدار یا فروشنده بتوانند تصمیمات مناسبی بگیرند و معاملات به درستی صورت گیرد.
خرید و فروش املاک اوقافی🛒
خرید و فروش املاک اوقافی در بسیاری از جوانب با خرید و فروش املاک شخصی شباهت دارد، با این تفاوت که تمامی مراحل این فرآیند باید با تایید و نظارت اداره اوقاف انجام شود. در املاک اوقافی، شما وقتی یک ملک وقفی را خریداری می‌کنید، فقط اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک زمین متعلق به متولی آن است. به عبارت دیگر، شما برای استفاده از عرصه ملک باید به صورت سالانه مبلغی به عنوان اجاره به متولی پرداخت کنید.
برای خرید ملک وقفی، ابتدا باید هدف و قدرت خرید خود را مشخص کنید و با شرایط و بودجه خود آشنا باشید. مهم‌ترین نکته در خرید املاک اوقافی، آگاهی از مراحل و شرایطی است که باید با توجه به ویژگی‌های املاک اوقافی در آنها رعایت شود. باید به این نکته توجه داشته باشید که گاهی فروش املاک اوقافی برای مالک بسیار سخت و پیچیده است و بخشی از دلایل این سختی مربوط به ناآگاهی و باورهای نادرستی است که ممکن است مردم نسبت به املاک اوقافی داشته باشند. از این رو، پیش از هرگونه خرید و فروش، اطلاعات کافی و صحیح را در مورد معامله و شرایط آن به دست آورید تا از پیچیدگی‌ها و مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.
بیشتر بخوانید: راهنمای جزئی سند خوانی 
| مراحل خواندن سند
| نقشه خوانی سند 
نکاتی در رابطه با معامله‌ی ملک اوقافی
در معامله ملک اوقافی، برخی نکات بسیار مهم و حیاتی وجود دارد که باید به آنها توجه کرد:
1. اطمینان از پرداخت تمام بدهی‌ها:
حتماً مطمئن شوید که تمام بدهی‌های مرتبط با ملک به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه پرداخت شده است. برای این کار، بهتر است قبل از هرگونه معامله، از اداره اوقاف منطقه استعلام بگیرید.
2. ذکر وضعیت اوقافی ملک:
در مبایعه‌نامه این معامله، باید به طور صریح و رسمی ذکر شود که ملک اوقافی است و خریدار از این وضعیت آگاه است. این اقدام می‌تواند از وقوع مشکلات در آینده جلوگیری کند.
3. انتقال اجاره‌نامه به خریدار:
تا تاریخ تنظیم سند، اجاره‌نامه به خریدار انتقال یابد تا هرگونه اختلاف در آینده بین خریدار و فروشنده ایجاد نشود.
4. استفاده از عبارت “شش دانگ اعیان”:
در سند ملک، بهتر است عبارت “شش دانگ اعیان” به جای “شش دانگ عرصه و اعیان” استفاده شود تا مطمئن شوید که وضعیت ملک به درستی ذکر شده است.
5. مراقبت از تقلب‌ها:
حتماً مراقب باشید که سند اوقافی جعل نشده باشد و به اشتباه به عنوان سند ملکی به شما ارائه داده نشود. این اقدامات جعلی می‌توانند به شما زیان بزرگی وارد کنند.
در کل، برای جلوگیری از مشکلات و بروز اختلافات در آینده، توصیه می‌شود که همواره با مشاوره و راهنمایی از متخصصین و مشاوران حقوقی در زمینه معاملات املاک اوقافی اقدام به خرید و فروش کنید.
اصلی ترین شرایط خرید ملک وقفی:
دقت به سند ملک که جعلی نباشد
سخن پایانی
در تفاوت قیمت ملک‌های اوقافی و شخصی، علت اصلی در ارتباط با ماهیت و نوع مالکیت آنها می‌باشد، نه در مشکلات محتملی که ممکن است در آنها وجود داشته باشد. یکی از مزایای ملک‌های وقفی این است که افراد با بودجه محدود می‌توانند با خرید این نوع املاک، به عنوان مالک ملک ویژه‌ای در جامعه شوند. همچنین، اگر ملک اوقافی به صورت زمین خریداری شود، امکان دریافت وام و انجام ساخت‌وساز روی آن نیز وجود دارد. با این حال، برای خرید یا فروش ملک‌های اوقافی، باید به خاطر داشت که این فرآیند پیچیده و حساس است و نیاز به مشاوره، تحقیق دقیق و دریافت استعلامات لازم دارد. پیش از هرگونه تصمیمی درباره خرید یا فروش ملک، اطمینان حاصل کنید که با نوع سند، قوانین نقل و انتقالات، و همچنین نوع کاربری آن آشنایی کامل دارید.
