خرید خانه وام دار | 5 نکته حقوقی | 2 روش تضمینی کاهش ریسک

خرید خانه وام دار ، به عنوان یک اقدام مهم در زندگی، امکانات و فرصت‌های بسیاری را برای خریداران فراهم می‌کند. این امکان، باعث افزایش روند خرید خانه‌های وام‌دار و افزایش رواج آن در بازار ملک می‌شود. هرچند این امر فرصت‌های زیادی را به ارمغان می‌آورد، اما باید به دقت و با آگاهی کامل به این مسئله پرداخته شود. با وجود مزایای فراوان، خرید خانه وام‌دار نیز همراه با خطرات خاصی است که ممکن است تأثیر مخربی بر جان و اموال خریداران داشته باشد. در این راستا، مطالعه و آگاهی از مخاطرات احتمالی ضروری است تا افراد بتوانند با اطمینان و اطلاعات کامل به انتخاب خانه‌ای که با شرایط مالی قابل پرداخت است و همچنین خطرات به حداقل رسیده باشد، بپردازند. در این متن، تلاش داریم به بررسی دقیق‌ترین و کم‌خطرترین راه‌ها برای خرید خانه وام‌دار بپردازیم تا شما بتوانید با اطلاعات به‌روز و دقیق، بهترین تصمیمات را در خصوص خرید خانه‌ی رویایی خودتان بگیرید. در ادامه با املاک ناوان همراه باشید تا به بررسی کامل نکات و قوانین خانه وام دار بپردازیم.

بیشتر بخوانید: ریزجزئیات مهم قبل از خرید آپارتمان در سرخرود

چرا خانه وام دار بخریم؟

خانه وام‌دار به نوعی ملک اطلاق می‌شود که فروشنده برای خرید یا ساخت آن از وام بانکی بهره می‌برد و سند ملک به عنوان وثیقه در اختیار بانک قرار دارد. یکی از مسائل اساسی این نوع ملک‌ها، عدم دسترسی به سند ملک توسط فروشنده است که باعث مشکلاتی در فرآیند فروش و انتقال ملک به نام خریدار می‌شود. اما سوال اینجاست که چرا برخی افراد این نوع خانه‌ها را ترجیح می‌دهند؟

با فرض اینکه یک ملک قیمتی حدود ۲۰۰ میلیون تومان داشته باشد و مبلغ ۵۰ میلیون تومان از اصل وام باقی مانده باشد، خریدار تعیین شده تا ۱۵۰ میلیون تومان را به فروشنده پرداخت کند و مبلغ باقی‌مانده ۵۰ میلیون تومان را به صورت اقساط به بانک بازپرداخت نماید. این رویه باعث می‌شود که خریدار در مرحله معامله فقط به ۱۵۰ میلیون تومان نقدی نیاز داشته باشد.

بیشتر بخوانید: انواع سند رسمی

مزایا خرید خانه وام دار

خرید خانه وام‌دار، به دلیل مزایای چشمگیر خود، به یک گزینه جذاب برای بسیاری از افراد تبدیل شده است. یکی از مهمترین مزایای این نوع خرید، کاهش نیاز به نقدینگی اولیه است که باعث می‌شود خریدار با مبلغ کمتری به ملک مورد نظر دست پیدا کند و مابقی مبلغ به صورت اقساط در طول زمان توسط او پرداخت گردد. این ویژگی به ویژه برای افرادی که در شرایط مالی محدود به دنبال خرید مسکن هستند، فرصتی مناسب را ارائه می‌دهد. علاوه بر این، برای فروشنده نیز که ممکن است به پول نقد فوری نیاز داشته باشد، خانه وام‌دار به عنوان یک گزینه سریع و قابل فروش ظاهر می‌شود. این امر به فروشنده این امکان را می‌دهد که خود را از زحمات و تاخیرهای مربوط به فروش ملک باز کرده و به راحتی به نقدینگی دست یابد.

مهم ترین مزیت خرید خانه وام دار چیست؟ کاهش نیاز به نقدینگی اولیه

نکات قبل از خرید خانه وام دار

1. مشاوره حقوقی: از خدمات یک مشاور حقوقی متخصص در زمینه خرید ملک و وام استفاده کنید چرا می‌تواند شرایط قرارداد وام را به دقت بررسی کرده و شما را در مسیر صحیح هدایت کند.
2. بررسی مستندات: مستندات مربوط به معامله و وام را به دقت بررسی کنید. اطمینان حاصل کنید که شرایط و ضوابط به وضوح تعریف شده‌اند و تمام نقاط مهم در قرارداد مشخص شده است.
3. انتخاب بانک معتبر: اگر از وام بانکی استفاده می‌کنید، بانک با سابقه و معتبر را انتخاب کنید. شرایط وام، نرخ بهره و سرویس‌های مشتریان بانک ممکن است تأثیرگذار باشند.
4. بررسی وضعیت مالی فروشنده: وضعیت مالی فروشنده را به دقت بررسی کنید. اطمینان حاصل کنید که او قادر به پرداخت اقساط باقی‌مانده است و با مشکلات مالی مواجه نیست.
5. استفاده از انتقال وام یا فک رهن: از ابزارهایی مانند انتقال وام یا فک رهن و طرح “رها” استفاده کنید. این راهکارها می‌توانند به شما کمک کنند تا خطرات مرتبط با معامله را به حداقل برسانید.

2 روش کم کردن ریسک خطرات معامله خانه های وام دار

۱. فک رهن و طرح رها

فک رهن و طرح «رها» یک راهکار استراتژیک برای کاهش خطرات در معاملات خرید خانه‌های وام‌دار می‌باشد. در این روش، فروشنده اقدام به فک رهن خانه‌اش می‌کند و سپس از طرح «رها» استفاده می‌نماید تا خانه را به نام خریدار بنویسد. برای انجام این کار، یکی از راه‌های زیر انجام می‌شود:

• تسویه حساب کامل وام: فروشنده می‌تواند کل مبلغ باقی‌مانده وام را تسویه کرده و سپس اقدام به فک رهن کند. این روش ممکن است در برخی مواقع به صرفه نباشد و بر اساس وضعیت مالی فروشنده متغیر باشد.
• استفاده از طرح «رها»: با استفاده از این طرح، فروشنده می‌تواند با سپرده‌گذاری به اندازه ۱۱۰ درصد ارزش باقی‌مانده وام، سند ملک را از رهن بانک خارج کند. این سپرده تا زمان تسویه کامل اقساط قابل برداشت نیست و بانک به ازای آن سود معادل بیشترین سود مجاز را در نظر می‌گیرد. این سهم به عنوان وثیقه برای آزاد شدن سند ملک ارائه می‌شود و فروشنده می‌تواند خانه را به نام خریدار بنویسد.

۲. انتقال وام

انتقال وام یک رویه مؤثر برای کاهش ریسک‌های مرتبط با معامله خانه‌های وام‌دار می‌باشد. برخلاف راه‌های دیگر، این روش نیازی به پرداخت مبالغ نقدی توسط فروشنده ندارد و می‌تواند برای هر دو طرف معامله بهینه باشد. برای انتقال وام، فروشنده و خریدار باید به بانک مسکن مراجعه کرده و فرم‌های مربوطه را پر کرده و بخشی از مبلغ بدهی وام را یکجا پرداخت نمایند. اگر وام از محل سپرده باشد، مبلغ ده درصد مانده بدهی یکجا پرداخت می‌شود و این مبلغ از اصل بدهی کم می‌شود. اما اگر وام از طریق اوراق قرض‌الحسنه باشد، یک درصد مانده بدهی به عنوان کارمزد به بانک پرداخت می‌شود. سپس، وام به نام خریدار منتقل شده و با وجود اینکه سند هنوز در رهن بانک باقی مانده است، خریدار می‌تواند به عنوان صاحب ملک ثبت نام کند. بانک نیز یک نامه صادر می‌کند که شامل اطلاعات لازم برای انتقال رسمی سند ملک به نام خریدار می‌شود. این نوع راه‌حل، امکان معامله بدون نیاز به مبلغ نقدی اضافی را فراهم می‌کند و به خریدار و فروشنده اطمینان بیشتری در مسیر معامله می‌دهد.

روش های کاهش ریسک خطرات معامله خانه های وام دار:

• فک رهن و طرح رها
• فک رهن و طرح رها

کارمزد انتقال وام خانه وام‌ دار

کارمزد انتقال وام خانه وام‌دار به بانک، به شرایط نوع وام متکی است:

• اگر وام گرفته و دریافت شده از طریق اوراق بهادار باشد، کارمزد انتقال وام برابر با ۱ درصد از مانده بدهی به بانک می‌باشد. این کارمزد به عنوان مبلغ کمکی به بانک پرداخت می‌شود.
• اگر وام از محل سپرده دریافت شده باشد، موقع انتقال وام به بانک، باید ۱۰ درصد از مانده بدهی پرداخت شود. این مبلغ نیز به عنوان کارمزد و بخشی از مبلغ بدهی به بانک اختصاص دارد.

هزینه انتقال وام خانه وام دار:

توجه داشته باشید که شرایط ممکن است بر اساس موارد خاص و توافقات میان طرفین معامله متغیر باشد، بنابراین بهتر است همواره شرایط دقیق کارمزد را با بانک مسکن مورد نظر یا مشاور مالی معامله خود مطالعه و بررسی نمایید.

سوالات متداول

1 . چرا خرید خانه وام‌دار جذاب است؟

خرید خانه وام‌دار امکان به دست آوردن ملک با کمترین نقدینگی و پرداخت مابقی مبلغ به صورت اقساط را فراهم می‌کند.

2 . چگونه می‌توان خطرات خرید خانه وام‌دار را کاهش داد؟

برای کاهش خطرات، از مشاوره حقوقی، بررسی دقیق مستندات، انتخاب بانک معتبر، و استفاده از انتقال وام یا فک رهن و طرح “رها” استفاده کنید.

3 . چه کارمزدی برای انتقال وام به بانک وجود دارد؟

کارمزد انتقال وام بستگی به نوع وام دارد؛ اگر از اوراق بهادار استفاده شود، کارمزد ۱ درصد است و اگر از سپرده، ۱۰ درصد از مانده بدهی به بانک.