مراحل قانونی سند زدن ملک | مدارک لازم | هزینه سند زدن | مراحل انتقال سند

خرید ملک در مازندران، مسیری پراز چالش و زحمت است که نیازمند دقت و محاسبات دقیق می‌شود. این مسیر با مراجعه به بنگاه‌های املاک شروع می‌شود، جایی که متقاضیان با کارشناسان املاک هماهنگی کرده و جوانب گوناگون مرتبط با خرید یک ملک را بررسی می‌کنند. از جمله این جوانب، محاسبه دقیق هزینه‌ها و اطمینان از تطابق آن با بودجه مشتریان است. با انتخاب یک خانه که با نیازها و انتظارات خانواده سازگار باشد، مراحل خرید آغاز می‌شود. اما زمانی که خانه ایده‌آل پیدا شد، یک مرحله بحرانی و اساسی پیش می‌آید، به نام انتقال سند ملک. انتقال سند ملک یک فرآیند حساس است که نیازمند رعایت نکات جزئی و دقیق است. اگر این نکات رعایت نشوند، ممکن است مشکلاتی در معامله به وجود آید و بین خریدار و فروشنده اختلافاتی پیش بیاید.

بیشتر بخوانید: انواع اسناد رسمی

4 مرحله سند زدن ملک (با مثال)
مرحله اول: توافق بین طرفین

مرحله اول در فرآیند سندزدن ملک، توافقی است که بین خریدار و فروشنده برقرار می‌شود. این توافق با تدوین یک نوشته کتبی به نام “قول‌نامه” به شکل رسمی ثبت می‌شود. در واقع، قول‌نامه نمایانگر تعهدات طرفین و جزئیات توافقات انجام شده است. در این مرحله، فروشنده و خریدار به‌طور مشترک اظهار می‌کنند که هر دو طرف با شرایط و مفاد توافق خود موافقت دارند و این توافقات را کتباً ثبت می‌نمایند.

برای مثال، اگر خریدار و فروشنده در قول‌نامه به تعیین قیمت ملک، شرایط پرداخت، مهلت تحویل، و شرایط دیگر اتفاق نظر کرده‌اند، این توافقات به صورت واضح و دقیق در قول‌نامه بیان می‌شوند. به‌عبارتی، قول‌نامه نقش یک سند رسمی را برعهده دارد که اطلاعات کلیدی معامله را شفاف و مشخص می‌کند. تهیه قول‌نامه به معنای ایجاد پایه و اساس قانونی برای مراحل بعدی سندزدن ملک است. این اقدام نقطه شروع مهمی برای جلوگیری از ابهامات و اختلافات آتی می‌باشد. بنابراین، تأکید بر دقت و صحت اطلاعات مهم در قول‌نامه، موجب سلامت و الزامات معامله می‌شود.

مرحله دوم: ثبت کردن در سیستم معاملات املاک

پس از جلوگیری از هر گونه ابهام در قول‌نامه و توافقات اولیه، طرفین معامله گام بعدی را با مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک مجاز می‌نهند. در این مرحله، مبایعه‌نامه که به‌عنوان مدرک اولیه معامله شناخته می‌شود، به سیستم نرم‌افزاری جامع معاملات املاک ثبت می‌شود. در این سیستم، تمام جزئیات معامله از جمله مشخصات ملک، اطلاعات خریدار و فروشنده، قیمت، شرایط پرداخت، و دیگر تفاصیل مهم، با دقت ثبت می‌شوند. هدف این مرحله، ایجاد یک پایگاه داده جامع است که تمامی اطلاعات معاملات املاک در آن به صورت شفاف و قابل اعتماد ثبت شود.

برای مثال فرض کنید خریدار و فروشنده در قول‌نامه به قیمت و تعداد اتاق‌های ملک توافق کرده‌اند. حالا در سیستم نرم‌افزاری، این اطلاعات به صورت دقیق و بدون هیچ‌گونه ابهامی ثبت می‌شوند. به‌عنوان مثال، اگر قیمت یک ملک 150 میلیون تومان بوده و تعداد اتاق‌ها 3 عدد است، این اطلاعات به صورت کامل در سیستم ثبت شده و با صدور کد رهگیری، اطمینان از صحت اطلاعات فراهم می‌شود. این سیستم همچنین از تصادفی بودن یا تداخل معاملات با ملک‌های دیگر جلوگیری می‌کند.

بیشتر بخوانید خرید خانه سنددار در مازندران

مرحله سوم: دریافت کد رهگیری

مرحله سوم از فرآیند سندزدن ملک، دریافت کد رهگیری است که از طریق سیستم ثبت معاملات املاک صادر می‌شود. این کد، به عنوان یک شناسه یکتا برای هر ملک، نقش بسیار مهمی در تضمین صحت و سلامت معامله ایفا می‌کند.

اهمیت کد رهگیری:

این کد به خریدار و فروشنده امکان می‌دهد تا از یکتایی معامله اطمینان حاصل کنند. به عبارت دیگر، هر ملک تنها با یک کد رهگیری در سیستم ثبت معاملات املاک قرار می‌گیرد، و این اجازه را نمی‌دهد که یک ملک به چندین خریدار به صورت هم‌زمان فروخته شود. این اقدام جلوی هر گونه ابهام و اختلافات بین طرفین را می‌گیرد و اعتبار معامله را تضمین می‌کند.

به‌عنوان یک مثال فرضی، فرض کنید خریدار و فروشنده در قول‌نامه به مبلغ 200 میلیون تومان برای ملک توافق کرده‌اند. با درخواست دریافت کد رهگیری، سیستم به طرفین یک کد منحصربه‌فرد و تائیدیه صادر می‌کند. این کد، تضمین می‌کند که ملک مورد معامله تنها به یک خریدار اختصاص داشته و هیچ تداخلی با معاملات دیگر ندارد. این اقدام بسیار مهم است چرا که جلوی احتمال اشتباهات و سوءتفاهمات در زمینه ملک‌ها را می‌گیرد و به طرفین اطمینان می‌دهد که فرآیند سندزدن به درستی پیش می‌رود.

مرحله چهارم: مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

مرحله چهارم از فرآیند سندزدن ملک، مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی است. در این مرحله، فروشنده با حمل اسناد اصلی و شناسنامه به دفتر اسناد رسمی محلی مراجعه می‌کند که مسئول ثبت مالکیت و اسناد رسمی ملک‌ها است.

تدوین لیست مدارک:

در اینجا، یک لیست مفصل از مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده ثبت ملک تهیه می‌شود. این مدارک شامل اسنادی همچون مبایعه‌نامه، که محتوای دقیق توافقات میان خریدار و فروشنده را نشان می‌دهد، شناسنامه ملک که شامل جزئیات فنی و موقعیت مکانی ملک است، و شناسنامه فروشنده و خریدار می‌شود. سایر اسناد لازم نیز از جمله گواهی تصویری از اسناد اصلی ملک و دیگر مدارک ضروری در این لیست قرار می‌گیرند.

به‌عنوان مثال، اگر یک ملک در قول‌نامه به عنوان مسکونی معرفی شده باشد، در این مرحله اسناد مربوط به کاربری مسکونی ملک باید تایید و ارائه شود. این اطمینان از تطابق اطلاعات ذکر شده در قول‌نامه با اسناد اصلی است و مسئول دفتر اسناد رسمی این تطابق را بررسی می‌نماید تا انتقال مالکیت به خریدار صورت گیرد.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد

1. اصل و تصویر سند مالکیت
2. اصل و تصویر سند بنچاق
3. تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
4. اصل و تصویر وکالت‌نامه
5. اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
6. صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
7. اصل و تصویر حصر وراثت (در مورد سندهای ورثه‌ای)
8. اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ای)

اهمیت مراجعه به دفتر اسناد رسمی: این مرحله جهت انجام فرآیند ثبت ملک و انتقال مالکیت به خریدار است. با تحویل اسناد اصلی به مسئول دفتر اسناد رسمی، اطمینان از اعتبار و اعتبار معامله به خصوصیت این دفتر افزوده می‌شود.

سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟

1. هزینه ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک پنج درصد ارزش ملک را به عنوان هزینه ثبت مبایعه‌نامه از طرف خریدار و فروشنده دریافت می‌کند. این هزینه به منظور اعتبار سند و ثبت ملک در سیستم قانونی است.
2. هزینه‌های مرتبط با شهرداری: فروشنده ممکن است بابت خلافی، نوسازی، و پسماند به شهرداری هزینه دفعاتی را پرداخت کند.
   هزینه نقل‌وانتقال: دارایی هزینه نقل‌وانتقال را از طرفین دریافت می‌کند. اگر ملک قبلاً اجاره بوده باشد، دارایی مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.
3. هزینه دفترخانه (حق التحریر): هزینه دفترخانه به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه برای انجام فرآیند ثبت ملک و صدور سند مالکیت استفاده می‌شود و ممکن است متغیر باشد، اما معمولاً بین ۲۰۰ هزار تا دو میلیون تومان قرار می‌گیرد.

هزینه سند زدن ملک به عهده چه کسی است؟ خریدار یا فروشنده؟

طبق ماده، حق الثبت به عهده فروشنده ملک و حق التحریر به تساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.

در این سیاق، حق الثبت به عنوان هزینه‌ای مرتبط با ثبت رسمی ملک و تغییر مالکیت آن مطرح است. این هزینه ممکن است به عنوان یک نرخ ثابت یا به ازای هر واحد مساحت ارائه شود و معمولاً در قوانین مربوط به ملکیت و انتقال آن تعیین می‌شود. با توجه به اینکه این هزینه به عهده فروشنده است، وی ملزم به پرداخت آن می‌باشد. در مقابل، حق التحریر به عنوان هزینه‌ای مرتبط با تهیه اسناد مورد نیاز برای انجام معامله به حساب می‌آید. این مستندات ممکن است شامل سند مالکیت، قرارداد فروش و سایر اسناد مرتبط با ملک باشند. مطابق با ماده مذکور، هزینه حق التحریر به اندازه یک نصف به عهده خریدار و به اندازه یک نصف دیگر به عهده فروشنده قرار داده شده است.

هزینه سند زدن ملکی به عهده کیست؟

هرچند قانون گذار تعیین کرده که هزینه‌ها به اندازه مساوی بین طرفین تقسیم شوند، اما در عمل، در دفاتر اسناد رسمی، مشاوران یا طرفین معامله ممکن است به توافقات خاصی برسند و هزینه‌ها را به صورت بالمناصفه و با توجه به شرایط و موافقت‌نامه خود تقسیم کنند. این می‌تواند به دلیل مذاکرات، شرایط بازار یا سیاست‌های دفتر اسناد رسمی باشد.