صلح نامه ملکی چیست؟ | انواع صلح نامه 📄| نکات مهم ✔️| نمونه قرارداد 📋| عکس

صلح‌نامه در معاملات ملکی یکی از ابزارهای مهمی است که می‌تواند به طرفین معامله کمک کند تا به راحتی و با کمترین ابهامات از مراحل مختلف معامله عبور کنند. این نوع قرارداد معمولاً پس از وقوع برخی از مشکلات یا اختلافات در معامله به کار می‌رود تا مسیر توافق و حل و فصل اختلافات بین طرفین را تسهیل کند.

💡 صلح‌نامه ملکی چیست؟

صلح‌نامه ملکی یکی از ابزارهای حقوقی است که برای حل و فصل اختلافات و مشکلات مربوط به معاملات ملکی بین طرفین معامله استفاده می‌شود. این نوع قرارداد، به منظور دوری از اختلافات و تضمین حقوق طرفین در معامله انجام می‌شود، حتی اگر در ابتدا اختلاف ظاهری وجود نداشته باشد. فرض کنید شما قصد خرید آپارتمان در فریدونکنار را دارید و با فروشنده به توافق رسیده‌اید اما در مراحل انجام معامله، برخی از ابهامات و مسائل ناگفته مشترک به وجود آمده است که ممکن است باعث بروز اختلافات در آینده شود.

به جای اینکه به دادگاه مراجعه کنید و امور را به طولانی‌مدت درگیر قضاوت قضات بگذارید، می‌توانید از یک صلح‌نامه ملکی استفاده کنید. در این صلح‌نامه، شما و فروشنده می‌توانید تمام شرایط و جزئیات معامله را دقیقاً مشخص کنید، از جمله حقوق و تعهدات هر طرف، روش‌های حل اختلافات و توافقات مالی. این قرارداد می‌تواند به عنوان یک ابزار حقوقی کامل و قابل اعتماد برای حل و فصل اختلافات در آینده بین طرفین معامله عمل کند.

صلح نامه دستی چیست؟

صلح نامه دستی ، به صلح نامه ای گفته می شود که طرفین، بدون مراجعه به دفترخانه، قرارداد صلح را منعقد می نمایند و از مصادیق آن، می توان به صلح نامه سهم الارث، اشاره کرد که این صلح نامه دستی نیز، کاملا اعتبار حقوقی دارد؛ اما اگر مورد اختلاف قرار بگیرد، دادگاه، باید میزان اعتبار آن را مشخص کند .

↩ دو نوع اصلی صلح‌نامه

صلح‌نامه ملکی، یکی از ابزارهای حقوقی مهم در معاملات ملکی است که به طرفین کمک می‌کند تا به راحتی از اختلافات و مشکلات معامله خود عبور کنند. این نوع قرارداد، به منظور حل و فصل اختلافات و مشکلات مربوط به معاملات ملکی بین طرفین معامله انجام می‌شود. در ادامه به دو نوع اصلی صلح‌نامه ملکی می‌پردازیم:

1. صلح‌نامه ملک جانشین سایر قراردادها

در برخی موارد، به دلیل اهمیت ویژه‌ای که به ملکی داده می‌شود، ممکن است افراد بخواهند از صلح‌نامه برای جانشینی قراردادهای دیگر مثل مبایعه‌نامه استفاده کنند. به عنوان مثال، فرض کنید شما قصد دارید خانه‌ای را برای پدر یا مادر خود بخرید ولی می‌خواهید در صورت فوت آن‌ها، خانه به شما وارث شود. در این صورت، می‌توانید از صلح‌نامه به جای مبایعه‌نامه استفاده کنید تا این شرایط مورد توافق رسمی شود.

2. صلح‌نامه برای حل اختلافات

این نوع صلح‌نامه برای حل و فصل اختلافاتی استفاده می‌شود که در مراحل مختلف یک معامله به وجود می‌آید. به عنوان مثال، در خصوص معامله یک ملک بین خریدار و فروشنده، ممکن است اختلافی در مورد شرایط یا قیمت رخ دهد. قبل از رسیدگی به دادگاه، طرفین می‌توانند با هم به توافق برسند و این توافقات را در یک صلح‌نامه مکتوب کنند تا به وجهه قانونی برسد.

⏪ انواع صلح‌نامه ملکی و انتفاع

در قراردادهای ملکی، انتفاع یک مسئله حیاتی است که در انواع مختلفی از صلح‌نامه‌های ملکی تاثیر می‌گذارد. انتفاع به معنای استفاده از ملک است و نوع و مدت انتفاع می‌تواند موارد متنوعی از قراردادهای صلح‌نامه را تعیین کند. این موارد عبارتند از:

1. حق انتفاع معمول (حق مالکیت موقت)

در این نوع قرارداد، یک طرف حق استفاده از ملک را به مدت معینی دارد، اما مالکیت ملک به دیگری تعلق دارد. به عنوان مثال، فرض کنید شما یک واحد مسکونی را اجاره داده‌اید ولی در صورت وقوع اتفاق خاصی مثل فوت شما صلح‌نامه ملکی با جزئیات این نوع حقوق و تعهدات مشخص می‌شود.

2. حق انتفاع خصوصی (مالکیت مشترک)

در این حالت، دو یا چند نفر حق استفاده از یک ملک را دارند، اما هر یک مالکیت خاصیتی از ملک را دارند. این نوع انتفاع ممکن است در مورد ملک‌های مشترک مثل واحدهای آپارتمانی یا مشاغل مشترک مثل کارخانه‌ها اتفاق بیافتد. در اینجا، صلح‌نامه برای تعیین حقوق و تعهدات هر مالک و انجام اختلافات بین آن‌ها مفید است.

3. حق انتفاع انحصاری (حق مالکیت دائمی)

این نوع انتفاع به معنای استفاده از ملک بدون محدودیت زمانی است مالک ملک حق مالکیت دائمی را دارد و می‌تواند از آن به هر شکلی استفاده کند. صلح‌نامه در این حالت به عنوان یک ابزار برای تعیین شرایط مالکیت و استفاده از ملک مفید است.

4. صلح سکونتی

در این نوع صلح‌نامه، مالک ملک اجازه می‌دهد که فرد دیگری در ملک اقامت کند این اقامت ممکن است به عنوان اجاره‌نامه شناخته شود یا ممکن است براساس یک توافق موقت باشد که از طریق صلح‌نامه رسمی شده است. این نوع صلح‌نامه معمولاً شامل شرایط و مقررات خاصی است که توسط طرفین تعیین می‌شود.

5. صلح غیرسکونتی

در این نوع صلح‌نامه، انتفاع از ملک به شکلی دیگر از سکونت استفاده می‌شود. به عنوان مثال، شخصی ممکن است با همسایه‌اش برای استفاده از پارکینگ یا فضای مشترک صلح کند. این صلح‌نامه‌ها ممکن است شامل مقررات مربوط به استفاده، نگهداری و بازدهی از ملک باشند و به عنوان یک توافق رسمی ثبت شوند.

به طور کلی، انتفاع از ملک و زمان انتفاع دو فاکتور اصلی است که نوع صلح‌نامه ملکی را تعیین می‌کنند انتخاب نوع صلح‌نامه مناسب باید با دقت و بر اساس نیازهای ویژه معامله‌کنندگان انجام شود.

⬅ انواع صلح ملکی بر اساس مدت استفاده

با توجه به مدت زمانی که حق انتفاع یا استفاده از ملک تعیین می‌شود، می‌توان صلح‌نامه‌های ملکی را به دو دسته زیر تقسیم کرد:

1. صلح عمری

در این نوع صلح‌نامه، مالک ملک حق استفاده از ملک را به شخص دیگری انتقال می‌دهد، اما تا زمان حیات خود، حق استفاده از آن ملک را برای خود محفوظ می‌دارد. به این ترتیب، شخص مالک تا پایان عمر خود از ملک استفاده می‌کند و پس از فوت، مالکیت ملک به شخص مورد نظر انتقال می‌یابد. این نوع صلح‌نامه به ویژه در موارد وراثت و تقسیم اموال مورد استفاده قرار می‌گیرد.

2. صلح رقبی

در این نوع صلح‌نامه، حق انتفاع یا استفاده از ملک به مدت مشخصی محدود می‌شود به عنوان مثال، مالک  می‌تواند به شخص دیگری اجازه دهد به مدت یک سال در ملک اقامت کند. در این صورت، شخص دیگر حق استفاده از ملک را تنها برای یک مدت زمانی خاص دارد و پس از اتمام این مدت، از ملک خارج می‌شود. این نوع صلح‌نامه می‌تواند جایگزین مناسبی برای قرارداد اجاره باشد.

هر یک از این انواع صلح‌نامه می‌تواند بر اساس نیازها و شرایط مختلف تعیین شود و به طرفین کمک می‌کند تا مسائل مربوط به مدت استفاده از ملک را به صورت شفاف و بدون ابهام حل کنند.

آیا صلح نامه ملکی بعد از فوت دارای اعتبار است؟

صلح نامه بعد از فوت دارای اعتبار است چراکه صلحنامه عقدی است و کسی که صلح به نفع او شده است حتی اگر صلحنامه دستنویس باشد مالک اموالی است که به موجب صلحنامه به او منتقل گردیده است. صلح نامه عادی ممکن است مورد ادعای انکار، تردید یا جعل قرار بگیرد.

🔄 تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه

برای درک بهتر تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه، نیاز است به ماهیت بیع و صلح توجه کنیم در بیع یا همان خرید و فروش، هر دو طرف معامله سعی دارند که به سود حداکثری دست پیدا کنند. اما در معاملات صلح نامه ملک، می‌تواند برخی از این قوانین و محدودیت‌ها وارد نشود. به همین دلیل، تفاوت‌های مهمی بین این دو نوع قرارداد وجود دارد:

1. پرداخت و مراحل پرداخت: در مبایعه نامه، پرداخت و مراحل پرداخت بسیار مهم است و ممکن است باعث فسخ معامله شود اما در صلح نامه ملک، ممکن است هیچ پرداختی انجام نشود.
2. تناسب پرداخت با ارزش ملک: در مبایعه نامه، تناسب پرداخت با ارزش ملک بسیار اهمیت دارد و فسخ معامله در صورت عدم تناسب ممکن است. اما در صلح نامه ملک، عدم تناسب مال الصلح و مورد صلح مهمی ندارد.
3. تصرف ملک: در قرارداد بیع، تصرف ملک دارای اهمیت زیادی است، اما در صلح نامه ملک، ممکن است ملک پس از فوت مالک به طرف مقابل واگذار شود.

✔ ارکان عقد صلح نامه ملک

هر عقد و قراردادی ارکانی دارد مثلا خریدار، فروشنده و مورد معامله از ارکان قرارداد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش هستند. عقد صلح نامه ملک نیز از ارکان زیر تشکیل شده است:

1. مصالح: کسی که می‌خواهد ملک خود را با صلح به دیگری منتقل کند، مُصالح نامیده می‌شود.
2. متصالح: کسی که قرار است ملکی یا حق انتفاع از ملکی به او منتقل شود، متصالح نامیده می‌شود.
3. مورد صلح: ملک که به واسطه عقد صلح به دیگری منتقل می‌شود مورد صلح خوانده می‌شود.
4. مال الصلح: پول یا مالی است که متصالح در ازای مورد صلح به مصالح پرداخت می‌کند.

نکته مهمی که در اینجا وجود دارد این است که ارزش مال الصلح می‌تواند اصلا تناسبی با مورد صلح نداشته باشد. مثلا مورد صلح می‌تواند ملکی به ارزش چندین میلیارد تومان باشد اما مال الصلح می‌تواند مثلا یک انگشتر ساده باشد. در ادامه، در بخش تفاوت صلح نامه با مبایعه نامه توضیح می‌دهیم که چرا این مسئله، نکته مهمی است.

✔️ نکات مهم در نوشتن صلح‌نامه ملکی

نوشتن صلح‌نامه ملک نیازمند رعایت شرایط حقوقی است که باید به آن‌ها توجه کرد تا صلح‌نامه شما از نظر حقوقی قابل اجرا باشد. این شرایط عبارتند از:

1. اهلیت طرفین: طرفین باید اهلیت داشته باشند، یعنی بالغ باشند و از نظر عقل در وضعیت سلامت باشند.
2. صلح بر امر مشروع: صلح باید بر امری مشروع باشد. به عنوان مثال، صلح برای تبدیل یک خانه به مرکز فساد، باطل است.
3. عدم صلح برای فرار از دین: صلح نباید به منظور فرار از پرداخت مهریه یا بدهی باشد.
4. موضوع صلح: صلح باید بر روی اموال خود شخص قابل اجرا باشد. به عنوان مثال، اموالی که جزو منابع طبیعی است و فرد به هر ترتیب از آن استفاده می‌کند، نمی‌تواند به عنوان مورد صلح در نظر گرفته شود.
5. قابلیت اجرای صلح: صلح باید بر روی اموالی که در حال حاضر در مالکیت فرد است، قابل اجرا باشد. به عنوان مثال، اگر قرار است شخصی در آینده ملکی را خریداری کند، نمی‌تواند پیش از خرید ملک آن را به عنوان مورد صلح در نظر بگیرد.

6. 

📋 نمونه قرارداد صلح‌نامه انتقال ملک به زوجه

فرض کنید مردی به عنوان شوهر، قصد دارد یک بخش از دارایی خود، به طور دقیق‌تر ۴ دانگ از ملک خود را از طریق صلح عمری به زوجه‌اش منتقل کند. اما با توجه به محدودیت‌های قانونی، می‌خواهد این انتقال را به شکلی قانونی و معتبر صورت دهد زیرا پیش از فوت، انتقال دارایی بیش از یک سوم به طریق وصیت امکان‌پذیر نیست. بنابراین، این قرارداد صلح‌نامه آپارتمان متناسب با شرایط معین شده در قانون، برای انتقال ملک به زوجه بدون محدودیت و از روی اراده شخصی به کار می‌رود. این قرارداد در زیر آمده است:

ماده ۱ – طرفین قرارداد

مصالح (صلح کننده): آقای محمد رضا احمدی به شماره شناسنامه 123456 صادره از …، با کد ملی 1234567890 و نشانی: شهر سرخرود، خیابان امیرکبیر

متصالح (صلح گیرنده): خانم فاطمه احمدی به شماره شناسنامه 654321 صادره از …، با کد ملی 0987654321 و نشانی: شهر سرخرود، خیابان امیرکبیر

ماده ۲ – مورد صلح

موضوع صلح‌نامه متشکل از چهار دانگ ملکیت و منافع و کلیه حقوق مستقر در پلاک ثبتی 1234 فرعی از مجتمع امید، خیابان ولیعصر، شهر سرخرود، و نیز کلیه توابع و ملحقات و آنچه در سند مالکیت آمده است اعم از پارکینگ و انباری و نیز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلح‌نامه نسبت به انتقال و واگذاری سند قطعی اقدام خواهد شد.

ماده ۳ – عدم ممنوع المعامله بودن

مصالح و متصالحین جزء اشخاص ممنوع المعامله نبوده و نمی‌باشند و هرگونه مسئولیت ناشی از اظهارات خود را شخصا بر عهده می‌گیرند.

ماده ۴ – منافع مورد مصالحه

منافع مورد مصالحه قبلا به شخصی واگذار نشده است مصالحین مورد مصالحه را به مصالح با حق عمری برای انتفاع از منافع داده‌اند تا مادام العمر خود از منافع آن رایگان استفاده کند و مورد مصالحه کما فی‌السابق در تصرف مصالح باقی ماند.

ماده ۵ – مبلغ مورد معامله

مبلغ مورد معامله به مبلغ ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ تومان است که متصالح به عنوان عوض صلح به صالح پرداخت می‌نماید.

ماده ۶ – شرایط قرارداد صلح

1- مصالح متعهد به عدم انجام هر گونه معامله یا عقد تملیکی مفاد این صلح‌نامه می‌باشند.

2- …

3- …

4- …

5- …

این قرارداد در تاریخ 1403/01/15 در حضور دو شاهد، به عنوان شاهدان، به امضاء رسیده و هر دو طرف آن را مورد تأیید و اجرا قرار داده‌اند.

[امضای محمد رضا احمدی] [امضای فاطمه احمدی] [امضای شاهد ۱] [امضای شاهد ۲]

📜 نمونه قرارداد صلح نامه ملکی جهت انتقال ملک(آپارتمان) به دیگری

طرفین عقد در تاریخ …….. در مازندران توسط مشاورین مجرب املاک سرخرود، صلح نامه حاضر را مطابق مواد۱۰ و ۷۵۸ تا ۷۶۷ قانون مدنی و با شرایط زیر منعقد نمودند:

ماده ۱- مشخصات طرفین قرارداد

۱- مصالح: آقای ………… فرزند ……….. دارای کد ملی ………… متولد ۱۳۶۶٫۰۶٫۲۱ شهر بابلسر
۲- متصالح: خانم …………… فرزند ……… دارای کد ملی ……….. متولد ۱۳۶۵٫۰۸٫۱۸ تهران

ماده ۲: موضوع صلح نامه

عبارت است از یک واحد آپارتمان مسکونی به مساحت ۸۵٫۲ متر مربع واقع در شهر بابلسر به نشانی شهرک…، خیابان کمالو، خیابان …….. ، پلاک …….، طبقه واحد در بخش ثبتی : ۱۰ ناحیه :۱
با مشخصات ثبتی : پلاک ثبتی …………. فرعی از ……… اصلی مفروز و مجزی شده از ……… فرعی از اصلی مذکور قطعه ….. تفکیکی وضعیت ملک: طلق
شرح عقد صلح : بدین توضیح که مصالح آقای …….. ……… آپارتمان موصوف در بالا را طبق سند ثبتی شماره که در تاریخ به نام ایشان منتقل شده است را در ازاء یک شاخه نبات و بلاعوض به خانم ….. ……. خانی به عنوان متصالح صلح نموده و در همان لحظه برگ سند ثبتی ، کلیدهای آپارتمان ، انباری و سایر متعلقات آن را به ایشان تحویل داد. متصالح نیز اظهار نمود آپارتمان و موارد موصوف را از مصالح تحویل گرفته و تصرف نمود.

ماده ۳- سایر شرایط

۱- مصالح اذعان و اقرار می نماید بعد از امضای این صلح نامه آپارتمان متعلق به خانم ………….. بوده و هیچ ادعایی نسبت به آن و لوازم داخل آن و متعلقات مربوط به آن ندارد. لذا خود مصالح، وراث ، شرکاء و طلبکارهای او حق دخالت ، تصرف و انتقال آپارتمان را در هیچ زمان نخواهند داشت.
۲- متصالح هر زمانی اراده کند (چه در زمان حیات و چه در زمان ممات مصالح) با ارائه این سند اقدام به انتقال رسمی و ثبتی آپارتمان موصوف به نام خود کرده و احدی اجازه دخالت در آن را نخواهد داشت.
۳- در صورت فوت متصالح آپارتمان موصوف جزء ماترک وی محسوب شده و طبق قانون و شرع بین وراث متصالح تقسیم خواهد شد.

ماده ۴- حل اختلاف

این قرارداد جزو عقود لازم بوده در صورت بروز اختلاف فی مابین مصالح و متصالح و وراث آنان در مرحله اول موضوع از طریق داوری و در صورت عدم توفیق در تعیین داور مرضی الطرفین از طریق مراجع قضایی و حقوقی حل و فصل خواهد شد.
این قرارداد در تاریخ  16/ 01 / 1403 در کمال صحت جسمی و روحی آنان و در حضور شهود امضاء کننده زیردر دفتر…….در سه نسخه منعقد و امضا گردید که هر دو نسخه حکم واحد را دارد.