انواع کلاهبرداری ملکی 💯| راز های فاش شده کلاهبرداران را اینجا بخوانید🤫| نکات ✔

کلاهبرداری ملکی یکی از جرایم و فعالیت‌های غیرقانونی است که در بسیاری از جوامع جهان از جمله کشور ما نیز یک مشکل جدی به شمار می‌آید. این نوع کلاهبرداری به معنای نقل‌وانتقال مالکیت اموال غیرمنقول به‌صورت متقلبانه و غیرقانونی از یک فرد به فرد دیگر است. عمدتاً افراد برای کسب سود فراوان یا به‌منظور بهره‌برداری از دارایی‌های دیگران، به کلاهبرداری‌های ملکی روی می‌آورند.

کلاهبرداران ملکی این جرم را توسط روش‌های فریبکارانه متنوعی انجام می‌دهند. چنان‌که در اغلب موارد، از ناآگاهی اشخاص درمورد مسائل حقوقی به‌خوبی سوءاستفاده می‌کنند. بر همین اساس، اولین و اصلی‌ترین گام برای درامان‌ماندن از کلاهبرداران املاک، آشنایی با قوانین حوزه املاک است. ازآنجایی‌که این جرایم تأثیرات مخرب فراوانی را به دنبال دارند، ما این مقاله به رایج‌ترین انواع کلاهبرداری املاک اختصاص دادیم. با مطالعه مطلب پیش رو، علاوه بر شناخت کلاهبرداری در ملک مشاع، کلاهبرداری در رهن و اجاره و…، روش‌های جلوگیری در کلاهبرداری املاک را هم می‌آموزید.

🚫 نمونه های رایج انواع کلاهبرداری ملک

کلاهبرداری ملکی در اقسام متعددی نظیر کلاهبرداری در فروش ملک‌های نیمه‌ساز، کلاهبرداری به‌وسیله ثبت ملک غیر و نظایر این‌ها تحقق می‌یابد. در این گونه موارد، کلاهبردار ضمن بهره‌گیری از مانورهای متقلبانه، مالکین را فریب داده تا بتواند ملک آنان را تحصیل کند.چرا که مجازات هر یک از این جرایم، مطابق ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری تعیین خواهد شد.

1. کلاهبرداری از طریق فروش املاک در رهن بانک

فرض کنید شما قصد خرید آپارتمان در محمودآباد را دارید و به این منظور با یک فروشنده تماس می‌گیرید که ظاهراً آپارتمانی را برای فروش دارد که در واقع در رهن بانک است. فروشنده به شما توضیح می‌دهد که برای خرید این آپارتمان، شما باید یک مبلغ قابل توجهی را به عنوان پیش پرداخت پرداخت کنید و سپس به عنوان مالک آپارتمان ثبت شوید. شما پس از پرداخت پیش پرداخت، قراردادی را امضا می‌کنید و به عنوان مالک جدید آپارتمان ثبت می‌شوید.

فرد فروشنده با شما مبایعه‌نامه ملک را تنظیم می‌کند و شما پس از انجام معامله و پرداخت مبلغ معامله، او به هر دلیلی از بین می‌رود و اموال ملکی را به شما تحویل نمی‌دهد. شما در این میان متوجه می‌شوید که آپارتمان هنوز متعلق به بانک است و فرد فروشنده هر گونه حقی برای فروش آن نداشته است. به عبارت دیگر، شما با یک فرد متقلب مواجه شده‌اید که قصد داشته با استفاده از مالکیت ناقص، شما را در معامله‌ای کلاهبرداری واگذار کند

مجازات جرم فروش ملک به چند نفر :

به طور کلی اگر کلاهبردار بدون استفاده از عناوین دولتی و یا کارمندان دولت عمل فریبکارانه خود را انجام داده باشد محکوم به رد اصل مال به صاحب مال و حبس یک تا 7 سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ شده است.

2. کلاهبرداری در فروش ملک‌ های نیمه‌ ساز

در روزهای اخیر، کلاهبرداری از طریق فروش املاک نیمه‌ساز به یکی از روش‌های محبوب شیادان تبدیل شده است. این افراد اغلب خود را به عنوان مشاوران معتبر املاک معرفی کرده و املاک در حال ساخت را به خریداران بی‌اطلاع نشان می‌دهند. این املاک به دلیل قیمت کمتر و امکان پرداخت اقساط، برای خریداران جذاب هستند. پس از اقناع خریدار، مبایعه‌نامه امضا می‌شود و پولی پرداخت می‌شود، اما فروشنده به‌صورت ناگهانی ناپدید می‌شود.😱 

مثال:

فرض کنید شما قصد به خرید آپارتمان در فریدونکنار را دارید در جستجوی آپارتمان‌های مناسب، به یک آگهی برای یک آپارتمان نیمه‌ساز دیده‌اید که با قیمت مناسبی به فروش می‌رسد. شما با فروشنده تماس می‌گیرید و توافق مبلغ پیش پرداخت و اقساط را می‌کنید. پس از پرداخت پیش پرداخت، فروشنده به هر دلیلی از جمله تخلف قرارداد، ناپدید می‌شود و شما متوجه می‌شوید که ملکی که فکر می‌کردید خریدار آن هستید، در واقع به شما تعلق ندارد و پول پرداختی توسط شما از دست رفته است. این نوع تقلب می‌تواند برای شما ضررهای مالی و روانی جدی ایجاد کند، بنابراین همواره از صحت اطلاعات و مدارک ملک قبل از هر گونه پرداخت اطمینان حاصل کنید.

3. کلاهبرداری از طریق فروش ملک به چند نفر

در اینجا، یکی از روش‌های کلاهبرداری در حوزه مسکن مورد بررسی قرار می‌گیرد که به شکل فروش یک ملک به چند نفر اتفاق می‌افتد. فرض کنید شما قصد خرید ویلا در سرخرود را دارید و با یک فروشنده آشنا می‌شوید که ظاهراً ویلا مورد نظر شما را برای فروش دارد. او به شما توضیح می‌دهد که ویلا در حال حاضر خالی از سکنه است و آماده برای فروش می‌باشد.

پس از مذاکرات، شما توافق مبلغی را برای خرید ویلا به او پرداخت می‌کنید و فرد فروشنده به عنوان مالک واقعی ویلا به شما سند ملکی را تحویل می‌دهد. اما پس از گذشت مدتی، شما متوجه می‌شوید که ویلا همزمان به چند نفر دیگر نیز فروخته شده است و این امر باعث اختلافات و اختلافات بین شما و دیگر خریداران می‌شود.در این حالت، شما و دیگر خریداران باید اقدام به راه‌های قانونی جهت حفظ حقوق خود کنید و ممکن است نیاز به تجربه و دانش حقوقی داشته باشید تا بتوانید از این موضوع به درستی استفاده کنید.

4. کلاهبرداری از طریق رهن و اجاره ملک

1. اجاره یا رهن ملک به چند نفر و به‌صورت هم‌زمان: کلاهبرداران ممکن است یک ملک را به چند نفر اجاره یا رهن کنند و از هر یک از آنها پیش پرداخت دریافت کنند. این کار باعث می‌شود که هر یک از افراد احساس کنند که واقعاً مالک ملک هستند، در حالی که در واقعیت فقط یکی از آنها می‌تواند مالک باشد.
2. اجاره و رهن ملک با وکالت‌نامه جعلی یا منقضی شده: کلاهبرداران ممکن است وکالت‌نامه‌های جعلی یا منقضی شده را استفاده کنند تا به عنوان وکیل یا نماینده مالک ملک به نظر برسند و معامله‌های مسکن را انجام دهند.
3. اجاره یا رهن مسکن با سند رسمی جعلی: در این روش، کلاهبرداران سند ملکی را جعل می‌کنند و با استفاده از آن ملک را به دیگران اجاره یا رهن می‌دهند، در حالی که در واقعیت مالک اصلی ممکن است از این معامله خبر نداشته باشد.
4. کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک توسط اینترنت: در این روش، کلاهبرداران از وب‌سایت‌ها یا اپلیکیشن‌های اینترنتی استفاده می‌کنند تا ملک‌هایی را برای اجاره یا رهن به افراد عرضه کنند، اما در واقعیت این ملک‌ها متعلق به آنها نیست و پس از دریافت وجه، متواری می‌شوند.

5. کلاهبرداری از طریق فروش ملک با سند جعلی

در این نوع از کلاهبرداری ملکی، فرد متقلب با استفاده از یک سند جعلی، یک زمین، باغ، آپارتمان و غیره را به عنوان مالک معرفی می‌کند و خریدار را با جعل سند، به خرید متقاعد می‌کند. خریدار پس از پرداخت مبلغ معامله، متوجه می‌شود که سند جعلی بوده و وی مالک واقعی ملک نمی‌باشد. این حالت باعث ایجاد مشکلات و اختلافات بین خریدار و فروشنده می‌شود، و خریدار نیاز به راه‌های حقوقی جهت حفظ حقوق خود دارد. برای این منظور، خریدار باید یک شکواییه استاندارد و حرفه‌ای را در این خصوص تهیه کند و با استفاده از وکیل متخصص، مراحل پیگیری شکایت کیفری خود را انجام دهد تا به حقوق خود دست یابد.

به عنوان مثال، فرض کنید شما قصد خرید آپارتمان در بابلسر را دارید و با یک فردی آشنا می‌شوید که ظاهراً آپارتمانی را برای فروش دارد. او به شما یک سند جعلی از آپارتمان ارائه می‌دهد و شما پس از مشاهده سند، مبلغ معامله را به او پرداخت می‌کنید. اما پس از مدتی، شما متوجه می‌شوید که سند جعلی بوده و آپارتمان به شما تحویل داده نمی‌شود. در این صورت، شما باید با استفاده از یک وکیل متخصص، شکایت کیفری خود را به دادگاه مربوطه ارائه کنید تا به حقوق خود دست یابید.

6. کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر

یک جرم جدی است که باعث آسیب به اموال و حقوق دیگران می‌شود برای شناخت و پیگیری این جرم، باید به برخی از مواد قانون ثبت‌اسناد و املاک مراجعه کرد. در این قسمت به بررسی انواع کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر پرداخته و توضیحاتی در مورد هر یک ارائه شده است:

1. کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی: این جرم در ماده 105 قانون ثبت اسناد و املاک تعریف شده است. افرادی که تقاضای ثبت ملکی را که قبلاً به دیگری انتقال داده شده یا به نحوی از انحاء قانونی سلب مالکیت از او شده است، می‌کنند، به عنوان کلاهبردار محسوب می‌شوند.
2. کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین: اگر شخصی به عنوان امین نسبت به ملکی امین محسوب شود و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبرداری محکوم می‌شود.
3. کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط وارث: اگر وارث به طور خودکار به مالکیت ملکی که به ارث برده، دست یابد و در موقع تقاضای ثبت سند برای آن، بداند ملک به ارث رسیده قبلاً توسط مورث به دیگری منتقل شده یا به دلایلی مثل بدهکار بودن از مالکیت مورث خارج شده است، به عنوان کلاهبردار شناخته می‌شود.
4. کلاهبرداری از راه ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث: این نوع کلاهبرداری زمانی رخ می‌دهد که شخصی که ملک را به اسم او ثبت شده مشمول مقررات مواد 105 و 106 و 109 قانون ثبت اسناد و املاک باشد، ولی به‌واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد.

7. کلاهبرداری در ملک مشاع

در ملک مشاع، دو یا چند نفر به عنوان شرکا به طور مشترک مالکیت ملک را به اشتراک می‌گذارند، به طوری که هر یک از آنان تنها مالک بخشی از ملک می‌باشند و نه کل آن. برخی از مثال‌های ملک مشاع شامل بخش‌هایی از آپارتمان مانند پشت‌بام، راه‌پله و آسانسور هستند. اگر یکی از شرکا با استفاده از ترفندها و حیله‌های خود، سهم خود را فروخته و همچنین سهم سایر شرکا را به دیگری انتقال دهد، او به این ترتیب به کلاهبرداری ملکی متهم خواهد شد.

📝 نمونه شکواییه کلاهبرداری ملکی

با سلام

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب در تاریخ …….. تصمیم گرفتم ملکی را برای سکونت خریداری نمایم و به این منظور به دفتر املاکی مراجعه کردم. مشتکی عنه با بیان مشخصات یک ملک و ارائه مدارک آن خود را به عنوان مالک معرفی نمودند و بنده همراه با ایشان به محل ملک مورد نظر مراجعه نمودم و پس از مشاهده ملک و با توجه به مشخصات و مدارک آن تصمیم به خرید گرفتم. مشتکی عنه با مانورهای متقلبانه و صحنه سازی بنده را اغفال کرده و مبلغ ………. را جهت پیش پرداخت انعقاد قرارداد به ایشان پرداخت نمودم و رسیدی نیز دریافت کردم. مشتکی عنه پس از دریافت مبلغ ناپدید شدند و هیچگونه خبری از ایشان بدست نیاوردم.

پس از مدتی اطلاع یافتم که مشتکی عنه مالک آن ملک نبوده اند و از شواهد و مدارک دیگران و جعل اسنادی در جهت فریب بنده استفاده کرده اند و علاوه بر اینجانب، اموال افراد دیگری را نیز با این روش برده اند. لذا با توجه به شرح موضوع و ادله اینجانب که شامل …………………. می شود و با استناد به ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری، تعقیب و مجازات ایشان را به اتهام کلاهبرداری استدعا دارم. همچنین با توجه به خسارت وارده به اینجانب که به مبلغ …….. است، بدواً صدور و اجرای فوری قرار تامین خواسته مورد استدعاست.

📄 نمونه لایحه کلاهبرداری

دادیار محترم شعبه 33ناحیه یک شهرستان …

باسلام

احتراما اینجانب بوکالت از آقای …………………. عطف بکلاسه 140130920000890692به شماره بایگانی 0100492که در مورخه 23/12/1402راس ساعت 10وقت رسیدگی تعیین گردیده است ، حسب اظهارات موکل اصول ومستندات پیوستی شرح ماوقع بدین صورت است ؛

مقدمه

موکل در سال۱۳۹۹بفکر راه‌اندازی یک واحد تولیدی شانه سازی با‌ آقای ……………………………. در شهر محمودآباد ‌از طریق‌سایت‌دیوارآشنا و وارد‌مذاکره شده است آقای ……………….. با تعریف وتمجید، خودش را بعنوان خبره وصاحت ……………………………….. بانشان دادن نمونه کارخانه درخصوص ساخت وتولید انواع کارخانه معرفی و بلاخره موکل را متقاعدبه انعقاد قراردادنموده ودرتاریخ 24/7/99 به تبریز جهت مشاهده نزدیک کارهای ……. رفته اونجا هم از اختراعاتش چنان وچنین‌ توصیف نموده موکل را به انعقاد قرارداد ترغیب نموده وهفته بعدش به شیراز آمده و از محل بازدید وقرارداد نوشته است وبعداز انجام 90 درصد تعهداز سوی موکل و واریز مبلغ بمیزان 630میلیون تومان ، بلاخره آقای ……………………با 30درصد ازانجام تعهدبه ظاهر، که حقیقت امر اصلا کارائی ندارد. موضوع تعهدش را بلاتکلیف رها نموده وپیگیریهای مکرر موکل ، منتج به نتیجه نگردیده وناچارا موکل اقدام به تامین دلیل نموده است. علاوه براصل مبلغ ،مبلغی در حدود ششصد میلیون تومان دیگر را به شرح کارشناس تامین دلیل خسارت وارد نموده است

حال با ملاحظه مقدمه فوق وپرونده تامین دلیل آنچه مشخص و واضح وغیر قابل انکار ومحرز است به شرح ذیل است ؛

1-متهم خودش را صاحب…………………………………. که اصلا وجود خارجی ندارد معرفی واز مهر شرکت جهت ترغیب وامیدواری موکل در قراردادی به ارزش هفت صد میلیون تومان استفاده نموده ومبلغ شش صدوسی میلیون تومان موکل را از این طریق برده است که علاوه از آن مبلغ ، مبلغی به همان میزان مستندا به نظریه کارشناسی نیز خسارت وارد نموده است که از مصادیق ماده 1قانون تشدید مرتکبین …….کلاهبرداری است که استعلام صورت گرفته از سوی اداره آگاهی محمودآباد در پرونده دیگر متهم به شماره شناسه 3664935 موضوع پرونده بکلاسه 1401309200013405به شماره بایگانی 0100508 شعبه 10 بازپرسی محمودآباد حاکی از تائید مراتب فوق است که با استفاده از عناوین غیر واقع (یعنی داشتن کارخانه ونشان دادن کارخانه دیگر بعنوان نمونه کار و داشتن ………………………… که در قرارداد نیز بکاربرده است ) موکل را امیدوار و وجه نقد موکل را از این طریق برده است

2-متهم خودش را صاحب کارخانه باآدرس مشخص واهل خبره معرفی نموده درصورتیکه حسب بررسی های صورت گرفته بوسیله موکل نه تنها اهل خبره وصاحب کارخانه نمی باشدبلکه همگی صرفا جهت امیدواری بوده است که از مصادیق ماده یک قانون تشدید ……کلاهبرداری است .

3- همانطوریکه کارشناس تامین دلیل نیز بیان نموده است وافراد اهل فن نیز وسایل ارسالی از سوی متهم را نیز از نزدیک مشاهده نموده اند متهم که خودش را اهل خبره وکاربلد وصاحب سازننده کارخانه بعنوان شرکت گرو تحقیقاتی تولیدی پیشگامان معرفی نموده وسایل ارسالی نه تنها ناقص است بلکه درمورد شانه تولید تخم مرغ کارائی ندارد که بیانگر توسل متهم از راه حیله وتقلب وامیدوار نمودن موکل جهت تحصیل اموال موکل است .

4-حال نظر به اینکه در بدوقرارداد سه فقره چک به متهم به شرح قرارداد تحویل گردیده وچک اولی به مبلغ 130میلیون تومان وصول ودومی وسومی حسب توافق بصورت خرده خرده به بهانه اینکه حساب خودش بدلایل نامعلوم مسدود می باشد به حساب اعلامی ازسوی متهم بنام…………………….. واریز گردیده وتاکنون چک های ماخوذه را مسترد ننموده خیانت در امانت کرده است که موکل از این بابت از …………………….. شاکی می باشند

لهذا باعنایت به مراتب فوق وملاحظه اسناد پیوستی از دادیار محترم خواهشمنداست دستوری علاوه بر منع خروج از کشور ، رای باملاحظه اسناد پیوستی صادر فرمائید .

🔴 کلاهبرداران ملک بیشتر سراغ چه املاکی هستند؟

1. ملک‌های دعوایی
2. ملک‌های ورثه‌ای
3. ملک‌های مشاع
4. ملک‌های نامحصور
5. ساختمان‌های پیش خرید
6. ملک‌های قدیمی و کلنگی
7. ملک‌هایی که شراکتی هستند
8. ملک‌هایی که در خلا ثبتی هستند
9. ملک‌هایی که مالک معلوم و مشخصی ندارند.
10. ملک‌هایی که دارای صاحبانی ناآگاه به اصول معامله هستند

📚 نتیجه گیری

کلاهبرداری ملکی یکی از جرایمی است که نیازمند مطالعه و آگاهی است به دلیل تعداد زیاد عناوین مجرمانه مربوط به این جرم و پیچیدگی‌های کیفری و حقوقی آن، موضوعی پراهمیت است. امیدواریم که این مقاله و نکات ارائه شده، به شما کمک کند تا از کلاهبرداری در معاملات ملکی پیشگیری کنید و آگاهی شما را افزایش دهد.