راهنمای جزئی سند خوانی 📝| مراحل خواندن سند🔁| نقشه خوانی سند 🗺
فهرست عناوین
- 1 💡 چرا سند خوانی اهمیت دارد؟
- 2 🔖 سند های مهم در زمینه اسناد ملکی
- 3 🤔 چرا جای سند دفترچه ای، سند تک برگ آمد؟
- 4 📈 چه اطلاعاتی از سند ملک قابل استخراج است؟
- 5 🔴 مشکلاتی که بدون آگاهی از نحوه خواندن سند ملک ممکن است برای شما پیش بیاید
- 6 🔢 شماره‌های ثبتی مهم در سند ملک
- 7 🔂 مراحل سند خوانی ملک
- 8 📁 طریقه خواندن سند ملکی در انواع مختلف سند
آیا با نحوه خواندن سند ملک آشنا هستید؟
بسیاری از افراد فکر می‌کنند که مهارت خواندن اسناد (سند خوانی) تنها در زمان تهیه قراردادها و نوشتن مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه مهم است. اما اگر اینگونه فکر می‌کنید، باید بدانید که این تصور اشتباه است. خواندن درست اسناد برای هر فردی که در حوزه خرید و فروش ملک فعالیت می‌کند، بسیار ضروری است. در غیر این صورت، ممکن است با خسارت و ضرر مواجه شوید.
در ادامه این نوشته، از گروه املاک و سرمایه‌گذاری مهندس علیرضا عمویی مطالبی درباره اهمیت خواندن اسناد در معاملات املاک، انواع اسناد ملک، و نکاتی که در خواندن این اسناد باید مورد توجه قرار گیرد، مطالعه خواهید کرد. اگر مدیر املاک هستید، این مطلب برای شما مهم است تا بفهمید چرا آموزش خواندن اسناد برای مشاوران املاک اهمیت دارد. و اگر مشاور املاک هستید، این مطلب به شما کمک می‌کند تا بفهمید چرا باید به خوبی این مهارت را یاد بگیرید و در هنگام خواندن اسناد ملکی مختلف به چه نکاتی توجه کنید.
امیدواریم با مطالعه این مطلب، اگر قصد دارید ملکی را خریداری کنید، نه تنها اهمیت خواندن اسناد را درک کنید، بلکه بفهمید چگونه از خواندن انواع اسناد ملکی به درستی برای جلوگیری از خسارت‌ها و مشکلات مختلف استفاده کنید.
💡 چرا سند خوانی اهمیت دارد؟
سند خوانی یکی از مهارت‌های حیاتی در صنعت املاک است که برای همه افراد مرتبط با این صنعت، از مشاوران تا خریداران و فروشندگان، بسیار اهمیت دارد. این مهارت به آنها کمک می‌کند تا بهترین تصمیمات را برای خرید یا فروش ملک‌ها بگیرند و از وقوع مشکلات حقوقی یا مالی جلوگیری کنند.
اهمیت سند خوانی در معاملات املاک به دلایل زیر قابل توجیه است:
- بررسی مسائل حقوقی ملک: خواندن سند ملک به فروشنده و خریدار این امکان را می‌دهد تا از اطلاعات حقوقی ملک، اعم از مالکیت، بارگذاری‌های محدودیتی، وجود امور مربوط به زمین‌های اوقافی و… آگاه شوند و در نتیجه از وقوع مشکلات در آینده جلوگیری کنند.
- کارشناسی ملک و قیمت گذاری: خواندن سند به افراد مرتبط اجازه می‌دهد تا بهترین تصمیمات را در مورد قیمت گذاری ملک‌ها بگیرند و از دست دادن وقت و انرژی برای مشتریان و خودشان جلوگیری کنند.
- به توافق رساندن طرفین معامله و هدایت به سمت جلسه فروش: مطالعه دقیق سند ملک به مشاوران املاک این امکان را می‌دهد تا طرفین را به بهترین توافقات هدایت کنند و از بروز اختلافات جلوگیری کنند.
- عقد قرارداد: خواندن سند ملک برای امضای قراردادهای فروش یا اجاره بسیار حیاتی است تا مشکلات مربوط به نادرستی اطلاعات ملکی جلوگیری شود.
- دریافت کمیسیون: خواندن سند ملک به مشاوران املاک این امکان را می‌دهد تا اطمینان حاصل کنند که هر دو طرف به درستی از خدمات آنها استفاده کرده‌اند و در نتیجه بتوانند کمیسیون خود را به درستی دریافت کنند.
🔖 سند های مهم در زمینه اسناد ملکی
در زمینه اسناد ملکی، دو نوع اساسی وجود دارد که برای خواندن سند ملک بسیار مهم هستند. این دو نوع سند عبارتند از:
- سند دفترچه‌ای یا سند منگوله‌دار: سندهای دفترچه‌ای یا منگوله‌دار، از جمله اسنادی هستند که قدیمی‌تر استفاده می‌شدند. این اسناد دارای چندین برگ بودند و برای مهر و موم آنها از قطعه‌ای سرب استفاده می‌شد که مهر برجسته اداره ثبت اسناد روی آن حک می‌شد. به همین دلیل این اسناد به سند منگوله‌دار هم معروف بودند. در صفحات اول این سند، مشخصات ملک مانند متراژ، محدوده زمین از شمال، جنوب، شرق و غرب و اطلاعات پلاک ثبتی اصلی و فرعی ذکر می‌شد. صفحات آخر این سند شامل اطلاعات مربوط به نقل و انتقالات ملک ثبت شده بود.
- سند تک برگ: این روزها اکثر سندهای صادر شده به صورت سند تک برگ است در این سند، تقریبا همه اطلاعاتی که در سند دفترچه‌ای وجود داشته باشد، درج شده است. اما تفاوت اصلی این دو نوع سند در این است که در سند تک برگ، به نقشه کاداستر ملک دسترسی داریم که در سند دفترچه‌ای وجود ندارد.
علت اصلی اینکه سند دفترچه‌ای جای خود را به سند تک برگ داده است، مربوط به ساده‌تر و کاربردی‌تر بودن سند تک برگ است. این سند اطلاعات کاملی را در اختیار مشتریان و افراد مرتبط قرار می‌دهد و نیازی به داشتن چندین برگ اسناد ندارد که این امر باعث سهولت و سرعت در معاملات ملکی شده است.
🤔 چرا جای سند دفترچه ای، سند تک برگ آمد؟
سند تک برگ به دلایل متعددی جایگزین سند دفترچه‌ای شده است از جمله این دلایل می‌توان به داشتن نقشه کاداستر، اطلاعات تایپی و قابل خواندن بودن، هولوگرام‌های امنیتی، و نگهداری و حفاظت آسان‌تر اشاره کرد.
- نقشه کاداستر: سند تک برگ دارای نقشه کاداستر است که ابعاد و محدوده زمین را به دقت نشان می‌دهد، در حالی که در سند دفترچه‌ای این اطلاعات به صورت دستی نوشته می‌شد و دقت آنها ممکن بود به عوامل مختلفی، مانند تجربه نویسنده و شرایط نوشتاری، بستگی داشته باشد.
- اطلاعات تایپی: اطلاعات در سند تک برگ تایپی و با استفاده از فونت‌های رسمی و استاندارد ثبت می‌شوند که خواندن آنها بسیار آسان‌تر است. این در حالی است که در سند دفترچه‌ای اطلاعات به صورت دستی نوشته می‌شوند که ممکن است با خطاهای نوشتاری و خوانایی که کمتر باشد، مواجه شوند.
- هولوگرام‌های امنیتی: سندهای تک برگ معمولاً دارای هولوگرام‌های امنیتی هستند که از جعل اسناد جلوگیری می‌کنند. این امر اطمینان بیشتری را به طرفین معامله می‌دهد.
- نگهداری و حفاظت آسان‌تر: سندهای تک برگ به دلیل تایپی بودن و عدم نیاز به چندین برگ، نگهداری و حفاظت آسان‌تری دارند. همچنین احتمال خراب شدن آنها در طول زمان کمتر است.
📈 چه اطلاعاتی از سند ملک قابل استخراج است؟
هنگام مطالعه سند ملک، اطلاعات زیر از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند:
- وضعیت بازداشتی یا رهن ملک
- کاربری ملک
- اطلاعات هویتی مالک
- وجود یا عدم وجود اوقاف در ملک
- اندازه واحد و امکانات مرتبط (مثل بالکن، انباری و پارکینگ)
🔴 مشکلاتی که بدون آگاهی از نحوه خواندن سند ملک ممکن است برای شما پیش بیاید
در صورتی که نحوه‌ی خواندن سند ملک را بلد نباشید، ممکن است با مشکلاتی مواجه شوید. که اگر با دقت به جزئیات اطلاعات سند توجه نکنید، برای حل آنها نیاز به هزینه و زمان بیشتری داشته باشید. برخی از این مشکلات عبارتند از:
- ناشناس بودن وضعیت سند: ممکن است سند ملک بازداشتی یا در رهن باشد که این موضوع برای شما مشخص نیست. این اطلاعات از اهمیت بالایی برخوردارند زیرا تاثیر بسزایی بر معامله و مبالغ معامله شما خواهند داشت.
- اختلاف در متراژ: ممکن است متراژ واقعی ملک با متراژی که به شما اعلام شده است متفاوت باشد که این امر تاثیر مستقیم بر قیمت ملک و معامله شما دارد.
- اطلاعات هویتی نادرست: اگر به دقت به اطلاعات هویتی مالکان در سند توجه نکنید، ممکن است با افرادی معامله کنید. که حقیقتاً مالکان اصلی ملک نیستند که این موضوع می‌تواند به کلاهبرداری و سوءاستفاده از شما منجر شود.
- تعارض در کاربری ملک: اگر کاربری ملک با استفاده مدنظر شما تطابق نداشته باشد، ممکن است در آینده مشکلاتی پیش آید.
- عدم توجه به اوقاف: اوقافی بودن یا نبودن ملک نیز می‌تواند تاثیر زیادی بر معامله شما داشته باشد.
🔢 شماره‌های ثبتی مهم در سند ملک
در خواندن سند ملک، مواردی وجود دارد که باید به آنها توجه ویژه داشته باشید تا از جعل و کلاهبرداری جلوگیری کنید. به خصوص در سندهای قدیمی، این موارد اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند. در ادامه به بررسی این موارد می‌پردازیم:
- شماره پلاک اصلی و فرعی: هر پلاک ثبتی دارای یک شماره اصلی و یک شماره فرعی است که در سند تک برگی درج می‌شود. در سند دفترچه‌ای، بین شماره اصلی و فرعی یک ممیز قرار داده می‌شود. با دقت به این موارد، می‌توانید پلاک ثبتی ملک را شناسایی کرده و با معمولاً شماره اصلی به عنوان شماره پلاک مربوط به گذر و شماره فرعی به عنوان شماره پلاک مربوط به ملک را خواند.
- شماره دفتر املاک و صفحه: با استفاده از این شماره‌ها می‌توانید اطلاعات مربوط به سابقه سند را از دفتر املاک بدست آورید. این اطلاعات می‌توانند شامل سوابق نقل و انتقالات و سابقه ملک باشند.
- شماره قطعه، مفروز و مجزا شده از: این اطلاعات نشان‌دهنده تقسیمات شهرداری و قطعات تقسیمی زمین‌ها در داخل شهر هستند. این اطلاعات می‌توانند شامل شماره قطعه، مفروز و مجزای زمین باشند که با دقت به آنها می‌توان مکان ملک را مشخص کرد.
نحوه خواندن پلاک ثبتی از روی سند:
عدد نوشته شده در سمت راست این ممیز، که معمولا (و نه همیشه) عدد بزرگتر است، پلاک فرعی ملک می باشد و عددی که در سمت چپ ممیز است و عدد کوچکتر محسوب می شود، شماره پلاک اصلی ملک است و به صورت (پلاک ثبتی ۱۸۴ فرعی از ۱۲ اصلی) خوانده می شود.
🔂 مراحل سند خوانی ملک
مراحلی که برای خواندن سند یک ملک معمولاً انجام می‌شود، مهم و ضروری هستند. این مراحل کمک می‌کنند تا اطلاعات مهم و اساسی مورد نیاز برای درک دقیق محتوای سند به دست آید. به طور خلاصه، مراحل سندخوانی می‌تواند به شرح زیر باشد:
- جدا سازی محتویات سند: در این مرحله، مندرجات سند جدا شده و بررسی می‌شوند تا بهترین درک از محتوای سند حاصل شود.
- تعیین نوع سند: این مرحله به درک نوع سند کمک می‌کند، زیرا هر نوع سند ممکن است دارای قوانین و مقررات متفاوتی باشد که برای معامله حائز اهمیت است.
- تحلیل متن سند مالکیت: در این مرحله، متن سند به دقت مورد مطالعه قرار می‌گیرد. اطلاعات اساسی مانند مشخصات ملک، شرایط مالی، شرایط تسلیم و تحویل، حقوق و تعهدات طرفین و مهلت‌ها بررسی می‌شوند تا تمامی جزئیات مرتبط با ملک و معامله مشخص شود. همچنین، اصطلاحات حقوقی و قوانین مرتبط با ملک دقیقاً تفسیر می‌شوند تا هر گونه ابهامی از بین برود.
📁 طریقه خواندن سند ملکی در انواع مختلف سند
- شناسایی و احراز هویت مشخصات صاحب ملک (بررسی مشخصات مالک و اطلاعاتی که در سند از مالک وجود دارد )
- حد و حدود پلاک ثبتی
- مساحت دقیق ملک
- کاربری ملک در سند و در حال حاضر بررسی شود
- وقفی یا غیر وقفی بودن پلاک ثبتی در عرصه و اعیان
- مشاع بودن قسمت هایی از ملک
- شماره پلاک فرعی و اصلی ملک
- دانگ بودن پلاک ثبتی
- رسمی یا عادی بودن سند خانه
- آدرس و مساحت دقیق سندی ملک با اطلاعات اعلام شده برای آن یکسان باشد.
