رهن کامل خانه چند درصد است و چگونه محاسبه می‌شود؟ 🤔| فرمول 🔢| نکات مهم
فهرست عناوین
وقتی به موضوع اجاره و کرایه خانه می‌پردازیم، معمولاً مبلغ رهن و اجاره خانه برای بسیاری از افراد موضوعی دغدغه‌آور است. این سوال که رهن کامل چند درصد از قیمت خانه است و چگونه محاسبه می‌شود، برای مستأجرین، مشاوران املاک و صاحبان خانه مهم است. در این مقاله به توضیح عرفی که برای تعیین میزان رهن کامل وجود دارد می‌پردازیم و دلایل منطقی آن را بررسی می‌کنیم. همچنین، به بررسی دلایل و شیوه‌های افزایش اجاره خانه می‌پردازیم و در انتها شرایط مناسب برای افزایش اجاره خانه در صورت افزایش ناگهانی قیمت ملک را بررسی خواهیم کرد.
💱 سهم مسکن در بودجه خانوار
طبق داده های مرکز آمار ایران، سهم مسکن در سبد معیشتی مردم در سال 1395 تقریبا 34 درصد بود اما این عدد در سال 1399 به حدود 38 درصد رسیده است. این موضوع به معنای آن است که حدود 38 درصد از هزینه خانوارهای شهری ایرانی توسط اجاره و رهن مسکن بلعیده می‌شود البته این سهم در استان‌ها و شهرهای مختلف با هم فرق دارد.
بر اساس آمار‌های دیگری از مرکز آمار ایران در سال 1401 تنها 68 درصد خانوارهای شهری ایرانی در منزلی سکونت دارند که مالکیت آن متعلق به خود خانوار است، حدود 24 درصد اجاره نشین هستند و 8 درصد نیز در سایر انواع منزل مثلا خانه‌های سازمانی و سایر موارد ساکن هستند. با توجه به این که حدود یک چهارم خانوارهای شهری ایرانی در منازل استیجاری زندگی می‌کنند، بررسی نحوه قیمت گذاری رهن و اجاره مسکن اهمیت زیادی دارد.
➗ روش تعیین رهن کامل خانه
رهن کامل ملک بر اساس عرف تعیین می‌شود، عرفی که بی ارتباط با مسائل اقتصادی نیست مبلغ رهن کامل خانه بر اساس هیچ قانون نوشته شده‌ای تعیین نمی‌شود. این مبلغ از سالیان دور، معادل یک پنجم تا یک چهارم قیمت خانه، یعنی بین ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش ملک تعیین شده است. یعنی اگر قیمت یک خانه ۸۰۰ میلیون تومان باشد، رهن کامل آن معادل 160 تا 200 میلیون تومان خواهد بود.
در واقع این شیوه‌ی قیمت گذاری کاملا جنبه عرفی دارد. حالا سوالی که مطرح می‌شود این است که چه منطقی پشتوانه این روش برای تعیین مبلغ رهن کامل است؟ در ادامه این موضوع را توضیح می‌دهیم. در واقع اجاره دادن خانه برای مالک، یک فعالیت اقتصادی به حساب می‌آید. بنابراین این فعالیت اقتصادی باید سود آور و به صرفه باشد. معیار تعیین مبلغ کرایه خانه نیز بر همین اساس است.
معمولا در ایران کم‌ترین سود را سود بانکی و بیش‌ترین سود را سود بازار در نظر می‌گیرند نرخ بهره بانکی در ایران تقریبا بین ۱۶ تا ۲۰ درصد است. نرخ سود بازار را معمولا ۳ درصد در ماه یا به عبارتی ۳۶ درصد در سال می‌دانند. بنابراین برای منطقی بودن اجاره یک ملک، میزان رهن باید عددی بین سود بانکی و سود بازار باشد. همین منطق باعث شده که رهن کامل خانه معادل ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش کل خانه (که عددی بین ۱۶ و ۳۲ است) تعیین شود. مسئله بعدی نحوه‌ی افزایش منطقی و منصفانه میزان اجاره خانه است این موضوع را در ادامه این نوشته بررسی می‌کنیم.
فرمول محاسبه درصد رهن خانه:
اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک می‌شود.
رهن کامل = (۴ تا ۶) ÷ (متراژ × قیمت هر متر مربع)
💡 بیشتر بخوانید: نکات مهم درباره حکم تخلیه فوری ملک
🏩 افزایش اجاره و قاعده‌های آن
کرایه خانه معمولا بر اساس میزان تورم سالیانه افزایش می‌یابد در واقع می‌توان گفت تورم، باعث افزایش قیمت ملک شده و این افزایش قیمت خانه، باعث افزایش قیمت اجاره می‌شود. یعنی در عمل همچنان همان یک چهارم تا یک پنجم قیمت کلی ملک، معیار تعیین رهن کامل است. اما این قاعده در بعضی از شرایط قابل اجرا نیست. زمانی که قیمت‌ها، مخصوصا در بازار مسکن در حال رشد است، امکان استفاده از فرمولی که در بالا به آن اشاره شد امکان پذیر نیست.
💸 محاسبه رهن کامل خانه در شرایط رشد شدید قیمت
در بازه زمانی یاد شده، یعنی از نیمه دوم سال ۹۶ و تا سال ۹۷، نرخ تورم عمومی از سوی دولت، ۴۰ درصد اعلام شد. پس از آن حقوق کارمندان ۱۸٪ افزایش یافت. برای افزایش منطقی اجاره و محاسبه رهن کامل خانه، از همین دو عدد استفاده می‌کنیم. یعنی در شرایط این چنینی، رهن کامل خانه نسبت به سال پیش باید بین ۱۸ تا ۴۰ درصد افزایش یابد و افزایش بیش از این مبلغ منطقی نیست.
لطفاً به این نکته توجه داشته باشید که افزایش ۱۸ درصدی حقوق در مقابل تورم ۴۰ درصدی، حکایت از فشار شدید بر اکثریت جامعه دارد. بنابراین حتی ۱۸ درصد افزایش نرخ کرایه خانه معادل فشار زیادی بر مستاجر است. همانطور که اشاره کردیم، مالک اجاره ملک را به چشم یک فعالیت سودآور نگاه کند؛ اما در نظر گرفتن شرایط جامعه و منطق اقتصادی نیز ضروری است. یعنی حتی اگر مالک به دنبال سود حداکثری خود باشد، بیش از ۴۰ درصد زیاد کردن کرایه خانه، در شرایط رشد سریع قیمت‌ها، به هیچ وجه منطقی نیست.
با توجه به توضیحاتی که ارائه شد، امیدوارم در شرایطی که تورم به اقشار مختلف جامعه فشار می‌آورد، مالکین مبلغ اجاره خانه را بر اساس منطق حقیقی اقتصاد و بازار کشور افزایش دهند و همچنین مشاورین املاک در حد توان به درک این شرایط از سوی موجر و مستاجر کمک کنند.
💡 بیشتر بخوانید: هزینه تعمیرات خانه اجاره ای به عهده کیست؟
📈 درصد رهن برای خرید خانه
به طور کلی، قیمت رهن یک منزل مسکونی یک چهارم تا یک ششم قیمت خرید واحد ساختمانی است البته این نسبت در بسیاری از مناطق شهری می‌تواند متفاوت باشد. زیرا در برخی مناطق مانند مناطق شمالی تقاضا برای رهن و اجاره ملک در سرخرود و محمودآباد بالاتر از سایر مناطق است. از سوی دیگر، در شرایطی که قیمت خانه به شدت رشد می‌کند، به دلیل این که اجاره همپای آن بالا نمی‌رود، نسبت رهن به قیمت خانه می‌تواند به 10 درصد هم برسد.
💰 افزایش قیمت اجاره خانه در شرایط رکود معاملات مسکن
اشاره کردیم که در سال‌های اخیر با توجه به مسایل اقتصادی، قیمت مسکن نیز به شدت رشد کرده است این موضوع روی اجاره خانه‌ها نیز تاثیر گذاشته است. حالا مدتی است که به نظر می‌رسد خرید خانه کاهش یافته و با رکود معاملات روبرو هستیم. با این حال و با وجود همچنان رکود معاملات بازار مسکن و حتی افت اندک آن، اجاره‌بها در حال افزایش است. چرا؟ دلیل این اتفاق آن است که اگرچه قیمت اجاره هم در این مدت افزایش یافته است اما نه به صورت برابر و همپا با رشد قیمت مسکن. به همین دلیل است که اکنون قیمت اجاره تغییر می‌کند. در شرایط فعلی، برای برقرار شدن تعادل و به شرط ثابت ماندن نسبی شرایط کلی اقتصاد کلان، قیمت اجاره بالا می‌رود تا تعادلی بین تصمیم به اجاره یا خرید شکل بگیرد.
🟢🔴 مزایا و معایب رهن و اجاره مسکن
اگر کشور در شرایط تورمی باشد و بازار‌ها روند افزایشی داشته باشند، به نفع خانوار‌ها است که به جای پرداخت رهن، بیشتر اجاره بپردازند و پول پیش خود را در گزینه‌های دیگری سرمایه‌گذاری کنند. چون با پرداخت رهن عملا این پول هیچ گونه افزایش سالانه‌ای نخواهد داشت. ولی در اوضاع اقتصادی که شرایط تورمی حاکم نباشد برای خانوار‌ها بهتر است که بیشتر، اقدام به پرداخت رهن کنند تا پرداخت اجاره‌های ماهانه. چون در طول دوره مستاجری که رهن پرداخت کرده‌اند، شدت کاهش ارزش سرمایه آنان کمتر است.
البته گزینه‌ی انتخابی آنها برای سرمایه‌گذاری نیز باید مناسب باشد. علاوه بر این، در مورد رهن یا اجاره این مزیت وجود دارد که استهلاک بنا به دوش مستاجر نخواهد بود. بزرگترین عیب رهن و اجاره کردن در برابر خرید هم این است که در کشورهایی با رشد چشمگیر و مزمن قیمت مسکن، ممکن است خرید خانه پس از چند سال تورم، به شدت به تعویق بیفتد.
✔️ نکات مهم در تبدیل رهن و اجاره
- وابستگی به نرخ سود بانکی: نرخ محاسبه رهن و اجاره معمولا به نرخ سود بانکی نیز وابسته است. اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند، مالک ممکن است نرخ تبدیل را بالاتر در نظر بگیرد.
- تفاوت‌های منطقه‌ای: مبناهایی که در این مطلب اشاره شد، ممکن است در مناطق مختلف یک شهر یا شهرهای مختلف با هم تفاوت داشته باشد. بهتر است برای هر منطقه، نرخ‌های معمول را بررسی کرده و مبلغ مناسب را تعیین کنید.
- شرایط خاص ملک: گاهی اوقات شرایط خاص ملک یا شرایط شما ممکن است باعث شود که قیمت پیشنهادی مالک بیشتر از نرخ معمول بازار باشد. در این صورت، باید به دلایل خاص این افزایش را در نظر بگیرید و تصمیم بگیرید که آیا ارزش پرداخت این مبلغ بیشتر وجود دارد یا خیر.
📯 بیشتر بخوانید: شرایط تخلیه ملک قبل از پایان قرارداد اجاره
