شرایط تخلیه ملک قبل از پایان قرارداد اجاره 📄

شرایط تخلیه ملک قبل از پایان قرارداد اجاره موضوعی مهم برای مستاجران و مالکانی است که ملک خود را اجاره میدهند. با گذشت زمان، ممکن است پیش بیاید که مستاجر یا موجر پیش از پایان مدت قرارداد اجاره، قصد تخلیه ملک را داشته باشد. این موضوع می‌تواند منجر به اختلافات بین طرفین شود، زمانی که اطلاعات کافی در این زمینه وجود نداشته باشد. در این مقاله، به بررسی قوانین و مقررات مرتبط با تخلیه پیش از موعد بین موجر و مستاجر می‌پردازیم، تا به کمک شناخت بهتر این قوانین، این اختلافات کاهش یابد.

تعریف اجاره

اجاره امروزه یکی از انواع قراردادهای حقوقی است که بین افراد منعقد می‌شود و نقش بسیار مهمی در زندگی روزمره دارد. در این رابطه، مستاجر به عنوان شخصی که مبلغی به موجر یا صاحب ملک پرداخت می‌کند، اجازه می‌یابد تا برای مدت معینی از ملک استفاده کند. اما اختلافات میان مستاجر و مالک خانه به خصوص در دادگاه‌های حل اختلاف به طرز چشمگیری افزایش یافته است. اگرچه پیش از امضای قرارداد اجاره، یک توافق کتبی بین دو طرف صورت می‌گیرد، اما ممکن است مسائلی پیرامون شرایط تخلیه ملک قبل از پایان قرارداد اجاره، اختلافاتی بین طرفین ایجاد کند و باعث شود که مستاجر از مالک خانه شکایت کند. با توجه به این مسئله، اهمیت دارد که طرفین از حقوق و تعهدات خود آگاهی کامل داشته باشند و در صورت بروز هرگونه اختلاف، از راهکارهای قانونی مناسب استفاده کنند تا مسائل به حل برسد و از دعواهای ناپسند جلوگیری شود.

بیشتر بخوانید: مناطق پرطرفدار برای رهن و اجاره ویلا در حوالی محمودآباد

نکته‌ی قابل ذکر در اجاره

هریک از طرفین در یک قرارداد اجاره، پس از تنظیم آن، حق ندارند که به دلخواه خود قرارداد را فسخ کنند، مگر در شرایط خاص و مشخصی که ممکن است بروز کند. اگرچه قرارداد اجاره خانه به نظر می‌رسد که یکی از قراردادهایی است که معمولاً بی دردسر به نظر می‌رسد، اما ممکن است شرایطی پیش بیاید که هر یک از طرفین، به دلایلی خاص، تصمیم به فسخ قرارداد بگیرند. در چنین شرایطی، آگاهی از قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره اهمیت بسیاری دارد. این آگاهی می‌تواند به هر دو طرف، یعنی مستاجر و موجر، کمک کند تا خسارات و زیان‌های مرتبط با فسخ قرارداد را به حداقل برسانند و به نتیجه مناسبی برسند.

حق فسخ قرارداد قبل از موعد توسط مالک و مستاجر

یکی از مواضعی که می‌تواند نگرانی‌های مستاجر یا صاحب خانه را به خود جلب کند، موضوع تخلیه نکردن خانه از سوی مستاجر یا فشار صاحب خانه بر مستاجر برای تخلیه پیش از موعد است. در قانون، راه‌حل‌هایی برای حل مسأله شرایط تخلیه ملک قبل از پایان قرارداد اجاره وجود دارد. به عنوان مثال، اگر صاحب خانه قصد داشته باشد خانه را پیش از موعد از مستاجر بگیرد، باید به توافقی که در قرارداد میان مستاجر و صاحب خانه ثبت شده است، عمل کند. در صورتی که در شرایط قرارداد ذکر شده باشد که صاحب خانه در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر، حق فسخ قرارداد را دارد و مستاجر موظف به تخلیه ملک است، این اقدام ممکن است انجام شود. اما اگر چنین بندی در قرارداد وجود نداشته باشد، هیچ‌یک از طرفین حق فسخ قرارداد را قبل از موعد ندارند و قرارداد متعلق به زمان اصلی خود باقی می‌ماند و از لحاظ حقوقی معتبر است.

بیشتر بخوانید: 5 نکته قبل از خرید یا اجاره خانه | نکات مهم بازدید ملک

معنی فسخ قرارداد اجاره و قانون تخلیه آپارتمان

فسخ قرارداد اجاره، به معنای پایان دادن به قرارداد اجاره پیش از انقضای مدت معینی است که در آن توافق شده است. این فرآیند باید با رعایت قوانین و مقررات مربوطه و با ارائه دلایل قابل قبول انجام شود. شرایط فسخ قرارداد اجاره برای هر دو طرف متفاوت است و باید به توافقات میان آن‌ها و قوانین مربوطه توجه شود. بطور کلی، بدون داشتن دلیل یا دلایل موجه، هیچ یک از طرفین نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند. مگر اینکه دلایل فسخ در بخش‌های قرارداد ذکر شده باشد یا حق فسخ در قرارداد نوشته شده باشد و طرفین آن را تأیید کرده باشند. بنابراین، اگر می‌خواهید قرارداد را فسخ کنید، اطمینان حاصل کنید که دلایل موجه و مطابق با شرایط قانونی و قراردادی موجود باشند و همچنین توافق میان شما و طرف مقابل صورت گیرد.

بیشتر بخوانید: در بابلسر خانه رهن کنیم بهتر است یا اجاره ؟ | 7 قانون حقوقی رهن و اجاره در بابلسر

فسخ قرارداد اجاره در موارد زیر ممکن است اتفاق بیفتد:

1. زمانی که ملک شرایط مورد نیاز برای اجاره که در قرارداد ذکر شده است را ندارد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
2. اگر طرفین پیش از امضای قرارداد در مورد دلایل فسخ آن توافق کرده باشند، مستاجر می‌تواند با توجه به این دلایل قرارداد را فسخ کند.
3. اگر بخشی از ملک به حدی تخریب شده باشد که دیگر استفاده از آن ممکن نباشد و قابل تعمیر و تعویض هم نباشد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
4. در صورتی که صاحب خانه از قبل به تعمیر بخشی از خانه تعهد کرده باشد، اما به تعهد خود عمل نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

در تمام این شرایط، تأیید و توافق هر دو طرف و رعایت قوانین مربوطه امری حیاتی است.

قانون تخلیه آپارتمان پیش از موعد و شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط صاحبخانه

در موارد زیر، صاحب خانه می‌تواند به راحتی قرارداد اجاره را فسخ کند:

1. اگر مستاجر میزان اجاره را که در قرارداد نوشته شده است پرداخت نکند، صاحب خانه می‌تواند طبق قانون، قرارداد را فسخ کند.
2. اگر مستاجر بیش از یک هفته تاخیر در پرداخت اجاره داشته باشد و پرداخت را به عقب بیندازد، صاحب خانه می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
3. اگر مستاجر بدون اطلاع دادن به صاحب خانه، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا بدون اجازه ملک را بفروشد، صاحب خانه می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
4. اگر مستاجر بدون اجازه صاحب خانه، از ملک برای کاربردهای خاصی مانند فعالیت‌های تجاری استفاده کند، صاحب خانه می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
5. اگر مستاجر در ملک فعالیت‌های نادرست و غیرقانونی انجام دهد، صاحب خانه می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
6. اگر مستاجر به صاحب خانه ورود و خروج برای انجام تعمیرات در ملک را ندهد، صاحب خانه می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
7. اگر مستاجر وظایفی که براساس قرارداد اجاره تعهد کرده است، را انجام ندهد، صاحب خانه می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

به طور کلی، بهتر است در صورت میل هر یک از دو طرف به فسخ قرارداد اجاره، این مسئله به صورت توافقی حل شود، زیرا فرآیند فسخ زمان‌بر و هزینه‌بر است و ممکن است به مشکلات بیشتری منجر شود.

کمیسیون فسخ قرارداد

بعد از انعقاد قرارداد اجاره، اگر یکی از طرفین تصمیم به فسخ قرارداد داشته باشد (به عنوان مثال طبق قانون تخلیه آپارتمان قبل از موعد)، باید حق کمیسیون مشاور املاک را بطور کامل پرداخت کند و طبق توافق قبلی، مبلغ مورد نظر را به مشاور املاک اعطا کند. اما به طور معمول، هزینه کمیسیون به عهده فردی است که تقاضای فسخ قرارداد را دارد و او ملزم به پرداخت مبلغ مربوطه به مشاور املاک می‌شود. با این حال، توافقات مختلفی نیز ممکن است در این زمینه وجود داشته باشد و ممکن است طرفین به توافقات متفاوتی در مورد پرداخت هزینه کمیسیون برسند. از این رو، همیشه مهم است که هر دو طرف به دقت شرایط قرارداد را بررسی کرده و همچنین به توافقات مالی دقت کافی را اختصاص دهند.

قوانین تخلیه ملک قبل از موعد

اگر در قرارداد اجاره بین صاحب خانه و مستاجر تعیین شده باشد که تا یک تاریخ مشخص، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی مورد تعمیر و نگهداری قرار می‌گیرند ولی این کار انجام نشود، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کند و بر اساس قانون تخلیه خانه پیش از موعد اقدام کند. به طور کلی، قانون اجاره مسکن تعیین می‌کند که اگر صاحب خانه به تعهداتش برای تعمیرات و نگهداری سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی عمل نکند، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کرده و از ملک خارج شود.

در صورتی که مستاجر تصمیم به فسخ قرارداد داشته باشد، باید حداقل دو ماه قبل از فسخ قرارداد به صاحب خانه اطلاع دهد. همچنین، موجه است که قبل از انجام اقدامات لازم برای فسخ قرارداد، مستاجر طرف مقابل را از تصمیم خود مطلع کند تا او نیز در جریان قرار گیرد. بعد از تسویه حساب و پرداخت مبالغ معوقه، قرارداد اجاره فسخ می‌شود و مستاجر می‌تواند از ملک خارج شود.

خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد بر عهده کیست؟

وقتی صاحب خانه تصمیم به تحویل گرفتن خانه از مستاجر و فسخ قرارداد قبل از اتمام زمان دارد، مستاجر ممکن است با مالک به توافق برسد که قرارداد را پیش از زمان مقرر فسخ کنند. در این صورت، مستاجر می‌تواند مبلغی را به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد از صاحب خانه دریافت کند. میزان این خسارت به میزان ضرر و زیانی که به مستاجر وارد شده است و تا حد زیادی به توافق بین دو طرف معامله بستگی دارد.

در اینجا، مهم است که طرفین قرارداد به توافق برسند و مبلغ خسارت را به شفافیت و عدالت تعیین کنند تا اختلافاتی پیش نیاید. همچنین، تعیین مبلغ خسارت باید با توجه به شرایط موجود در قرارداد و قوانین مربوطه صورت گیرد تا به مشکلاتی در آینده از جمله اختلافات قانونی پیشگیری شود.

کلام آخر

در شرایط تخلیه ملک قبل از پایان قرارداد اجاره قوانین و عرف موجود معمولاً با توجه به نظر حقوق دانان و تجربه مشاورین املاک اعمال می‌شود. قانون با توجه به نظر حقوق دانان و عرف متداول در عرصه مشاوره املاک عمل می‌کند و در نظر دارد که جلوی هر گونه زیان وارده به مالک یا مستاجر را بگیرد. اما برخی مشاورین املاک به منظور راحتی کار و جلوگیری از مسائلی که ممکن است به همراه داشته باشد، در قراردادها مفادی را مانند “اسقاط کافه خیارات” یا “تسلیم از حقوق و مزایای قرارداد” درج می‌کنند. این اقدام به عنوان یک احتیاط از مشکلاتی که ممکن است به وقوع بپیوندد، جلوگیری می‌کند.

به طور کلی، در صورت بروز تمایل به تخلیه پیش از موعد، ابتدا دلیل این تصمیم بررسی شده و سپس  سند قرارداد مراجعه و توافقات طرفین در زمینه فسخ بررسی می‌شود. اگر حق فسخی ساقط شده باشد، اجرای آن ممکن نیست. در صورتی که توافقی بر حق فسخ وجود داشته باشد، می‌توان از آن برای اجرای تخلیه پیش از موعد استفاده کرد. در صورت عدم وجود توافق در سند قرارداد، با توافق جدید بین مالک و مستاجر، می‌توان تخلیه پیش از موعد را اجرا کرد.