قوانین پیش فروش آپارتمان در مازندران | نحوه تسویه‌ی بهای آپارتمان + نکات اساسی

در دنیای امروز، بازار املاک و مستغلات به سرعت در حال توسعه است و پیش‌فروش آپارتمان‌ها به عنوان یکی از عرصه‌های پربازده این بازار، توجه بسیاری را به خود جلب کرده است. این پدیده نه تنها برای خریداران و فروشندگان بلکه برای حقوقیان و افرادی که در حوزه مشاوره حقوقی فعالیت می‌کنند، چالش‌ها و پیچیدگی‌های خاص خود را به همراه دارد. از این رو، موضوع پیش‌فروش آپارتمان با ویژگی‌ها و مسائل حقوقی منحصر به فرد خود، تبدیل به یکی از حوزه‌های حیاتی در حوزه حقوق ملکی گردیده است. در این مقاله، به بررسی جوانب حقوقی پیش‌فروش آپارتمان خواهیم پرداخت تا افراد متخصص، حقوقدانان، و سرمایه‌گذاران مسائل اساسی این حوزه را به عنوان یکی از ابعاد مهم سرمایه‌گذاری در دنیای املاک، بشناسند.

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

پیش‌فروش یا پیش‌خرید، اصطلاحی است که در زمینه ملک‌ها و املاک به کار می‌رود و به مفهوم معامله‌هایی اشاره دارد که قبل از تکمیل ساخت و ساز یک واحد مسکونی به انجام می‌رسد. این مفهوم در دو زمینه اصلی به کار می‌رود:

پیش‌فروش آپارتمان و پیش‌خرید. پیش‌فروش آپارتمان به وضعیتی اطلاق می‌شود که سازنده یا فروشنده، پیش از اتمام ساخت واحد مسکونی، آن را به فروش می‌رساند. در این حالت، خریدار (پیش‌خریدار) مالک آینده این واحد مسکونی می‌شود، حتی قبل از اینکه ساختمان به طور کامل احداث و تحویل داده شود. این نوع معامله با اختلاف زمانی بین پیش‌فروش و تحویل واحد مسکونی همراه است.

قانون پیش فروش چیست؟

سال ۱۳۸۹ میلادی نقطه‌عطفی مهم در تاریخ حقوق ملکی ایران بود که با تدوین و تصویب قانون پیش‌فروش آپارتمان، به گامی موثر در جهت تنظیم و کنترل معاملات مربوط به پیش‌فروش ملک‌ها پرداخته شد. این قانون که به صورت جامع و دقیق به این موضوع پرداخته است، از تعداد ۲۵ ماده و چهار تبصره تشکیل شده و جوانب مختلف پیش‌فروش آپارتمان را به صورت شفاف و قابل فهم بیان نموده است. به موجب این قانون، واجدین شرایط پیش‌فروش آپارتمان ملزم به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مطابق با ویژگی‌های مشخص شده در زمین معین می‌شوند. این موارد شامل نظارت دقیق بر مراحل ساخت، کیفیت ساخت و مصرف مناسب از مواد ساختمانی است. در نهایت، پیش‌فروشنده ملزم به تحویل واحد ساختمانی به پیش‌خریدار، که به عنوان مالک رسمی و آتی آپارتمان معرفی می‌شود، می‌گردد. این قانون نه تنها اطمینان حاصل می‌کند که معاملات پیش‌فروش آپارتمان با اصول اخلاقی و حقوقی رعایت شود، بلکه به تضمین حقوق و تعهدات هر دو طرف معامله نیز توجه ویژه‌ای دارد. از این رو، مطالب مفصل این قانون تا حد زیادی به حل اختلافات و جلوگیری از ورود به دام نقض قراردادها کمک می‌نماید.

نکات مهم قبل از پیش فروش آپارتمان 

به منظور انجام پیش‌فروش آپارتمان به صورت قانونی و مطابق با مقررات، نکات و مراحل حائز اهمیت زیادی وجود دارد که حقوقدانان و افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری در این حوزه هستند، باید به آن توجه ویژه‌ای داشته باشند. مرحله اولیه این فرایند، دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تدوین شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان است. این شناسنامه باید حاوی مشخصات و جزئیات کامل واحد باشد. پس از این مرحله، فروشنده می‌بایست با توجه به قانون پیش‌فروش آپارتمان، آگهی و تبلیغات مربوط به پیش‌فروش را در دفاتر اسناد رسمی انجام داده و تصاویر مرتبط را در جراید و وب‌سایت‌های مجاز منتشر نماید.

باید توجه داشت که طبق قوانین، تنها عقد قرارداد و قولنامه با مشاوران املاک کافی نیست و تمامی این مراحل باید در دفاتر رسمی و مراکز اسناد رسمی صورت گیرد. همچنین، برای درج آگهی در جراید و وب‌سایت‌ها، حتماً باید مجوز رسمی را دریافت کرد و این اقدام باید مطابق با مقررات و قوانین مربوطه انجام شود. مهمترین نکته در این راستا این است که عدم رعایت مراحل و قوانین ممکن است منجر به جریمه و حبس گردد. به عبارت دقیق‌تر، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران اقدام به انجام هر گونه فعالیتی بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا بدون دریافت مجوز انتشار آگهی کنند، ممکن است به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا پرداخت جریمه دو تا چهار برابر وجوه دریافتی منجر شود.

پیش فروش بدون تنظیم سند در دفاتر و دریافت مجوز آگهی

بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی، هر گونه اقدامی انجام دهند، تحت مجازات‌های زیر قرار می‌گیرند:

• حبس: متخلفان ممکن است از ۹۱ روز تا یک سال به حبس محکوم شوند. این مجازات به دلیل نقض قوانین و مقررات مربوط به پیش‌فروش آپارتمان اعمال می‌شود.
• جریمه: همچنین، در صورت عدم رعایت قوانین مربوطه، افراد متخلف ممکن است به موجب حکم قضایی به پرداخت جریمه محکوم شوند. مقدار این جریمه معمولاً دو تا چهار برابر مبالغ دریافتی از معاملات پیش‌فروش ملک خواهد بود.

مشخصاتی که بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان باید به خریدار داده شود

مشخصات مالک

در اسناد پیش‌فروش آپارتمان، مشخصات دقیق پیش‌فروشنده باید ثبت گردد. این اطلاعات باید شامل جزئیات حقیقی پیش‌فروشنده باشد و در صورتی که فرد پیش‌فروشنده همان سازنده یا صاحب سند ملک باشد، این موضوع نیز باید صراحتاً ذکر شود. تحقق و اعتبار اسناد پیش‌فروش آپارتمان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

بیشتر بخوانید: بررسی انواع اسناد رسمی

مشخصات و جزئیات آپارتمان

در این بخش، جزئیات کامل معامله باید به شفافیت کامل مورد بررسی قرار گیرد. با توجه به اینکه ملک هنوز به صورت کامل ساخته نشده است، تمام جزئیاتی که خریدار روی آن تصمیم می‌گیرد و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، باید به دقت و کمال‌دقت درج شود. این شامل مشخصات فیزیکی ملک، نقشه‌ها و تصاویر مرتبط، امکانات و ویژگی‌های ملک (مثل پارکینگ، آسانسور و…) می‌شود. اطلاعاتی که به خریدار اطمینان دهنده باشند که ملک به شکل واقعی و بر اساس توصیفات اعلام شده تحویل داده خواهد شد.

زمان تحویل آپارتمان

زمان تحویل آپارتمان یکی از موارد حیاتی در پروسه پیش‌فروش ملک در سرخرود مازندران است. در قراردادهای پیش‌فروش، باید زمان تحویل آپارتمان به خریدار به صورت دقیق و شفاف مشخص شود. سرمایه‌گذاران و سازندگان باید تاریخ نهایی تحویل را با دقت تعیین کنند و این موضوع باید به صورت رسمی در قرارداد ذکر شود. از آنجایی که در عمل امکان تحویل به موقع همواره وجود ندارد، ارائه گزینه‌هایی برای پوشش خسارت یا جلب رضایت خریدار در قرارداد ضروری است. اگر تاخیر در تحویل آپارتمان اتفاق بیافتد، پیش‌فروشنده موظف است خسارت معقولی به خریدار پرداخت کند یا با ارائه تسهیلات و شرایط منعطف، رضایت خریدار را جلب کند.

متراژ آپارتمان

متراژ آپارتمان یکی از امور حیاتی در پروسه پیش‌فروش است که ممکن است به دلیل تفاوت در اعلام مراحل ابتدایی مورد اختلاف قرار گیرد و به مشکلات بعدی منجر شود. به همین دلیل، قوانین مشخص و شفاف در این زمینه تعیین شده‌اند. اگر اختلاف متراژ آپارتمان تا حدود ۵ متر مربع باشد، مشکلی پیش نمی‌آید و هیچ یک از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراض کنند. اما اگر این اختلاف بیشتر از ۵ متر مربع باشد، پیش‌خریدار حق دارد درخواست فسخ معامله را ارائه دهد یا با پیش‌فروشنده برای توافق در مورد افزایش مبلغ متراژ به توافق برسد. در نهایت، پیش‌فروشنده ملزم به جبران خسارات وارده به پیش‌خریدار است یا با او توافق کند و رضایت او را جلب نماید.

مشخصات لازم برای ارائه به خریدار قبل از پیش فروش آپارتمان:

• مشخصات مالک
• مشخصات و جزئیات آپارتمان
• موقعیت مکانی
• تعداد طبقات و واحدها
• شماره طبقه و واحد
• متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
• نوع کاربری
• پارکینگ و انباری
• سیستم سرمایش و گرمایش
• نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
• مصالح به کار رفته
• مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
• زمان تحویل

شرایط و نحوه تسویه‌ی بهای آپارتمان

شرایط و نحوه تسویه‌ی بهای آپارتمان در قالب پیش‌فروش به شکل مرحله به مرحله و اقساطی انجام می‌شود. به منظور شفاف‌سازی فرآیند پرداخت، اطلاعات زیر باید به خریدار اعلام شود:

• زمان تحویل و مبلغ نقدی: در زمان عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، خریدار موظف به پرداخت حداقل ۱۰ درصد از کل مبلغ آپارتمان به صورت نقدی یا چک می‌شود. این مبلغ به عنوان پیش‌پرداخت تعیین می‌شود.
• تقسیم اقساط و مراحل پرداخت: مراتب تقسیم اقساط و تعداد مراحل پرداخت باید به شفافیت کامل در قرارداد ذکر شود. اطلاعات دقیقی مانند مبلغ هر اقساط، تعداد اقساط و تاریخ پرداخت هر یک باید مشخص گردد.
• بر اساس پیشرفت کار: پرداخت اقساط باید به میزان پیشرفت کار واقعی در پروژه مرتبط باشد. این مبنا بر اساس توافقات قرارداد و مستندات مربوطه تعیین می‌شود.
• تأخیر در پرداخت: در صورتی که پیش‌خریدار در تاریخ معین اقساط خود را پرداخت نکند، او مجاز به پرداخت تاخیری است. اما، در صورت عدم جبران مطابق با قرارداد، مالک حق فسخ قرارداد را دارد.

آیا پیش فروش آپارتمان در مازندران گزینه مناسب برای سرمایه گذاری است؟

پیش‌فروش آپارتمان به عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری در استان مازندران می‌تواند یک فرصت موفق و مناسب باشد. این استان دارای جاذبه‌های گردشگری، ساحل زیبا و امکانات فراوان است که ممکن است به افزایش تقاضا برای خرید و استفاده از آپارتمان‌ها منجر شود. از طرف دیگر، با توجه به رشد شهرها و توسعه زیرساخت‌ها در این منطقه، افزایش قیمت ملک و ارزش سرمایه‌گذاری نیز ممکن است رخ دهد. در مورد پیش‌فروش برج نیز، این امر بستگی به مشخصات و ویژگی‌های پروژه دارد. برج‌ها معمولاً امکانات و خدمات بیشتری ارائه می‌دهند که فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری هستند. قبل از خرید برج در مازندران باید بدانید موقعیت جغرافیایی برج و نزدیکی به امکانات شهری و فرهنگی و حتی دریا نیز می‌تواند از اهمیت زیادی برخوردار باشد و در زمان نه چندان دور سبب افزایش ارزش و قیمت واحد خریداری شده توسط شما شود.