معامله ی وکالتی چیست؟📃| نکات✔️ + مشکلات

معامله وکالتی یک نوع توافق است که در آن فروشنده (وکیل) به خریدار (مشتری) وکالت می‌دهد تا به نمایندگی از خودش مراحل انتقال یا انجام اموری را انجام دهد. این نوع توافق ممکن است برای موارد مختلفی صورت گیرد، اما عموماً در مواردی که مانع انتقال سند یا انجام امور مربوط به مال می‌شوند، یا هنگامی که فروشنده نمی‌تواند به طور مستقیم در فرآیند مربوطه شرکت کند، استفاده می‌شود. این نوع توافق به فروشنده امکان می‌دهد که از طریق یک نماینده معتمد، معاملات خود را به رویه‌ای قانونی و مطابق با شرایط مورد نظر خود انجام دهد.

چرا معامله را به صورت وکالتی انجام میدهیم؟

دلایلی که می‌تواند باعث انجام معامله وکالتی شود عبارتند از:

1. عدم وجود سند رسمی: در برخی موارد، ملک سند رسمی ندارد یا سند آن در مراحل انتقال نیست. در این حالت، معامله وکالتی می‌تواند راهی برای فروش یا خرید ملک باشد.

2. پرداخت مالیات و جریمه شهرداری: برای جلوگیری از پرداخت مالیات یا جریمه شهرداری، فروشنده ممکن است به معامله وکالتی روی آورد تا زمان بیشتری برای پرداخت این مبالغ داشته باشد.

3. عجله فروشنده: فروشنده ممکن است عجله داشته باشد و نتواند منتظر انجام فرآیند انتقال سند باشد. در این صورت، معامله وکالتی به او این امکان را می‌دهد که سریع‌تر خانه را بفروشد.

4. مشکلات بانکی: اگر ملک به عنوان رهن به بانک داده شده باشد، امکان انتقال سند به خریدار وجود ندارد تا زمانی که بدهی به بانک پرداخت شود. در این صورت، معامله وکالتی می‌تواند به فروشنده این امکان را بدهد که خانه را بفروشد و پس از دریافت مبلغ بدهی به بانک، سند را منتقل کند.

5. قیمت پایین‌تر: ملک‌هایی که به صورت معامله وکالتی فروخته می‌شوند، معمولاً قیمت پایین‌تری دارند تا ملک‌هایی که سند آنها به نام خریدار منتقل می‌شود. این امر به دلیل ریسک‌های بیشتری است که با معامله وکالتی همراه است.

به هر حال، هنگام تصمیم‌گیری برای انجام معامله وکالتی، تمام جزئیات و شرایط معامله را به دقت بررسی کنید و از مشاوره وکیل یا مشاور حقوقی خود نیز بهره‌برداری کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا از تمامی ریسک‌ها و مشکلات ممکن در معامله آگاهی داشته باشید و تصمیم بهتری بگیرید.

مشکلات معامله‌ی وکالتی چیست؟

وکالت بلاعزل

وکالت بلاعزل به معنای این است که فروشنده تنها نمی‌تواند به اختیار خود وکالت را لغو کند؛ به بیان دیگر، در صورت فوت یا جنون یکی از طرفین، وکالت به طور خودکار فسخ می‌شود. برای حفظ امانت در معاملات وکالتی، معمولاً توصیه می‌شود که فروشنده یک مبایعه‌ نامه یا قول‌نامه رسمی تنظیم کند. این اسناد می‌توانند به عنوان مدرکی برای مالکیت ملک در صورت وقوع حوادث ناگواری مانند فوت یا جنون فروشنده مورد استفاده قرار گیرند. همچنین، مشاوره با یک وکیل یا مشاور حقوقی معتبر می‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق و تکالیف خود در این نوع معاملات آگاه شوید و تصمیم‌گیری مناسبی انجام دهید.

عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل

هنگامی که خریدار وکالت بلاعزل را دریافت می‌کند، مالکیت ملک به صورت قطعی به او منتقل نمی‌شود. وکالت بلاعزل فقط به عنوان یک مجوز برای انجام مراحل تبدیل سند وکالتی به سند قطعی عمل می‌کند و تنها مالکیت را تغییر نمی‌دهد. برای انتقال مالکیت به نام خریدار، مراحلی از جمله ثبت ملک در دفترخانه اسناد باید انجام شود. تنظیم مبایعه‌نامه نیز می‌تواند به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیت ملک تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی به سند قطعی انجام نشده باشد، مفید باشد. این اسناد معمولاً شرایط معامله و نام خریدار را مشخص می‌کنند و در صورت نیاز به اثبات مالکیت، می‌توانند به عنوان مدرک مورد استفاده قرار گیرند. بنابراین، حایز اهمیت است که تمامی مراحل معامله و تبدیل سند وکالتی به سند قطعی را با دقت و با رعایت قوانین مربوطه انجام دهید تا مالکیت به صورت قانونی به نام خریدار منتقل شود.

 انجام معامله وکالتی توسط فروشنده

گاهی افراد ممکن است فکر کنند که هنگامی که فروشنده وکالت بلاعزل را به آنها می‌دهد، دیگر نمی‌تواند ملک را با شخص دیگری معامله کند. اما این یک اشتباه است، زیرا حتی پس از اعطای وکالت بلاعزل، فروشنده همچنان می‌تواند مورد وکالت (انتقال سند قطعی) را خودش انجام دهد. او می‌تواند ملک را به شخص دیگری نیز بفروشد و خودش سند را به نام خودش صادر کند.

در این حالت، وکالت‌نامه شما کاملاً بی‌استفاده خواهد بود و شما ممکن است خانه را از دست بدهید. برای پیشگیری از این اتفاق، دو راه حل وجود دارد:

1. از فروشنده بخواهید همزمان با دادن وکالت، مبایعه‌نامه را نیز تنظیم کند. در این صورت، مالکیت خانه به شما منتقل می‌شود و حتی اگر فروشنده به طور شخصی خانه را به نام شخص دیگری منتقل کند، این عمل به عنوان جرم فروش مال غیر مجاز تلقی می‌شود و معامله باطل خواهد شد.

2. در وکالت‌نامه، شرط قرار داده شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب می‌شود. در این صورت، بعد از اعطای وکالت، فروشنده دیگر نمی‌تواند به طور شخصی مورد وکالت را انجام دهد.

با تنظیم مبایعه‌نامه یا سلب حق فروش از فروشنده در متن وکالت‌نامه، خطر فروش ملک توسط فروشنده به دیگری را از بین ببرید.

تبدیل سند وکالتی ملک به سند قطعی و بروز اختلافات بین فروشنده و خریدار

تنظیم یک مبایعه‌نامه در معامله وکالتی بسیار حیاتی است. این مبایعه‌نامه باید تمام جزئیات معامله را شامل کند و همچنین شرایطی را مشخص کند که در صورت تغییر نظر فروشنده یا بروز مشکلاتی، چگونه رفع و حل خواهد شد. بنابراین، انعقاد یک مبایعه‌نامه معتبر و کامل بسیار اهمیت دارد تا از حقوق و مالکیت شما محافظت شود.

در صورتی که فروشنده در آینده تغییر نظر کند یا مشکلاتی پیش آید، مبایعه‌نامه می‌تواند به عنوان اثبات حقوق شما در دادگاه استفاده شود. بدون مبایعه‌نامه، دفاع از حقوق خود و محافظت از مسائل حقوقی مربوط به معامله وکالتی دشوارتر خواهد بود.

توقیف ملک بعد از معامله وکالتی

تنظیم مبایعه‌نامه در این حالت نیز بسیار اساسی است. در صورتی که معامله وکالتی به دلایلی مانند توقیف ملک توسط دادگاه متوقف شود، مبایعه‌نامه می‌تواند به عنوان اثباتی مهم برای نشان دادن انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار و از مسئولیت‌های احتمالی مرتبط با توقیف معاف شود. همچنین، در مبایعه‌نامه می‌توان شرایطی را تعیین کرد که در صورت وقوع اتفاقات ناگوار مانند توقیف ملک، چگونه باید رفتار کرد و چه اقداماتی انجام داد. این اقدامات می‌توانند به حفاظت از منافع شما در مواجهه با مشکلات حقوقی کمک کنند و جلوی ورود به موقعیت‌های نامطلوب را بگیرند. بنابراین، تنظیم یک مبایعه‌نامه جامع و دقیق می‌تواند در پیشگیری از مواجهه با مشکلات مختلف در معامله وکالتی و حفاظت از حقوق شما تأثیرگذار باشد.

نحوه تبدیل سند معامله وکالتی ملک به قطعی

برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی، ابتدا باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مراحل زیر را طی کنید:

1. مالکیت ملک: شما باید سند وکالتی را دارا بوده و سند مالکیت ملک به نام فروشنده باشد.

2. مدارک مالکیت فروشنده: این می‌تواند شامل بنچاق انتقال قبلی، تقسیم‌نامه، حصر وراثت و غیره باشد، که نشان دهنده این است که ملک به صورت قانونی به فروشنده منتقل شده است.

3. پایان کار ساختمان (در صورت لزوم): این مدرک نشان می‌دهد که ساختمان قانونی و مجاز برای استفاده است.

4. مفاصا حساب دارایی: اطلاعاتی مانند هزینه‌ها و درآمدهای مرتبط با ملک.

5. مفاصا حساب شهرداری: شامل عوارض نوسازی و پسماند.

6. استعلام ثبت: نشان دهنده ثبت ملک به نام شما در سیستم ثبت اسناد.

7. شناسنامه و کارت ملی: مدارک هویتی برای تایید هویت و امضای مدارک قانونی.

8. اعتبار وکالت‌نامه: اگر وکالت‌نامه را از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه دریافت کرده‌اید.

با داشتن این مدارک و مراجعه به دفتر اسناد رسمی، می‌توانید فرآیند تبدیل سند وکالتی به سند قطعی را آغاز کرده و ملک را به نام خودتان منتقل کنید.

در آخر

در کل، انجام معامله وکالتی یک فرآیند حیاتی و پراهمیت در حوزه معاملات ملکی است. این فرآیند نه تنها به فروشنده امکان می‌دهد تا از موانعی مانند عدم دسترسی به سند ملک خود که ممکن است موجب تاخیر یا عدم انجام معامله شود، جلوگیری کند، بلکه به خریدار نیز اجازه می‌دهد تا به صورت مستقیم در فرآیند انتقال ملکیت مشارکت کند. با توجه به اهمیت این فرآیند، تهیه و انعقاد یک مبایعه‌نامه کامل و متعارف می‌تواند در جلوگیری از مشکلات مختلف در آینده و حفاظت از منافع هر دو طرف مؤثر باشد. اطمینان از داشتن تمام مدارک مورد نیاز و همچنین مشاوره با متخصصان حقوقی قبل از انجام هرگونه معامله می‌تواند به اطمینان و رضایت هر دو طرف کمک کند و از وقوع مشکلات در آینده جلوگیری نماید.