نحوه نوشتن مبایعه نامه 📝| نمونه قرارداد 📋| مراقب باشید سرتان کلاه نرود 😱

افراد در طول زندگی یا نزدیکانشان اغلب با قراردادنویسی و قولنامه‌های ملکی سروکار دارند این امر به‌ویژه اهمیت زیادی پیدا می‌کند زیرا بسیاری از افراد بخش قابل توجهی از سرمایه‌شان را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. اما بسیاری از آنان با جزئیات و بندهای قولنامه‌ها و قراردادهای خرید و فروش ملک آشنایی کافی ندارند. به همین دلیل این افراد اغلب این مسئله را به عهده‌ی مشاوران املاک می‌گذارند و نتایج حقوقی آن را پذیرفته می‌شوند.

بعد از توافق اولیه، قولنامه فروش ملک به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد در مرحله بعد، مبایعه‌نامه رسمی توسط مشاوران املاک ناوان تنظیم و به اختیار طرفین قرار می‌گیرد. در این مقاله، قصد داریم با آموزش نکات اصلی و جزئیات حقوقی قراردادنویسی همچنین صفر تا صد مبایعه نامه املاک را با اصول نوشتن آن و نمونه‌های قرارداد خرید خانه آشنا کنیم.

💡 مبایعه نامه یا قولنامه ملک؟

مبایعه‌نامه یا قولنامه خرید ویلا، یک سند حقوقی است که جزئیات مهم خرید و فروش املاک را مشخص می‌کند. این سند حاوی اطلاعاتی از جمله نام خریدار و فروشنده، توضیحات درباره ملک، شرایط پرداخت و موارد دیگر مرتبط با معامله است. فرض کنید شما تصمیم به خرید ویلا در سرخرود شمال ایران دارید. در این صورت، مبایعه‌نامه خرید ویلا برای شما اهمیت زیادی دارد این سند مشخص می‌کند که شما به عنوان خریدار ویلا، حقوق و مسئولیت‌هایی دارید که باید در زمان خرید ملک رعایت کنید.

✏️ نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک

مبایعه‌نامه یا قولنامه خرید و فروش ملک یکی از انواع اسناد رسمی است که برای انجام معاملات ملکی استفاده می‌شود. در این سند، شرایط و جزئیات معامله مانند نام طرفین، مشخصات ملک، قیمت، شرایط پرداخت و شرایط تحویل ملک باید به دقت ذکر شوند. در زیر به نحوه نوشتن مبایعه‌نامه ملک و ارکان اساسی آن اشاره شده است:

1. مشخصات طرفین: نام و نشانی دقیق فروشنده و خریدار باید در مبایعه‌نامه ذکر شود، همچنین شماره شناسنامه یا شماره ثبت شرکت برای شخص حقوقی نیز باید ذکر شود.
2. توصیف ملک: در این قسمت باید جزئیات دقیقی از ملک مورد معامله (مثلاً آدرس، شماره پلاک، مساحت، نوع ملک و ویژگی‌های دیگر) ذکر شود.
3. قیمت و شرایط پرداخت: مبلغ کل فروش و شرایط پرداخت باید به دقت مشخص شود، این شرایط می‌تواند شامل مبلغ پیش‌پرداخت، مبلغ قسط‌های بعدی و زمان پرداخت باشد.
4. شرایط تحویل ملک: شرایط تحویل ملک (مثل تاریخ تحویل و وضعیت حقوقی ملک در زمان تحویل و…) باید در مبایعه‌نامه مشخص شود.
5. شروط قرارداد: این بخش شامل مواردی مانند شرایط لغو قرارداد، تأخیر در تحویل، یا تغییر در شرایط قرارداد است.
6. امضاء و تاریخ: در انتهای مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار (به همراه گواهان) باید تمامی صفحات قرارداد را امضاء کنند و تاریخ امضاء نیز نوشته شود.

🖋️ نحوه نوشتن مبایعه‌نامه به صورت دستی

1. تهیه برگه نوشته: ابتدا یک برگه ساده یا فرم قرارداد را تهیه کنید که به عنوان مبایعه‌نامه استفاده می‌شود می‌توانید از یک قالب آماده استفاده کنید یا خودتان یک برگه ساده را تهیه کنید.
2. وارد کردن اطلاعات: اطلاعات مربوط به جزئیات معامله را در برگه نوشته وارد کنید، این اطلاعات شامل نام و نشانی دقیق فروشنده و خریدار، توصیف ملک (آدرس، شماره پلاک، مساحت، ویژگی‌ها و…)، قیمت معامله، شرایط پرداخت، و هر مورد دیگری که برای معامله مهم است، می‌شود.
3. امضاء مبایعه‌نامه: پس از تکمیل برگه نوشته، فروشنده و خریدار باید آن را امضاء کنند تا توافق نهایی رسمی شود همچنین، می‌توانید فضایی برای شاهد یا گواهی‌گران نیز در نظر بگیرید.
4. ثبت مبایعه‌نامه: برای اطمینان از اعتبار و اجرایی بودن مبایعه‌نامه، می‌توانید آن را به دفترخانه یا اداره ثبت اسناد مربوطه ارائه داده و ثبت کنید.

مهم است که هر دو طرف قبل از امضاء مبایعه‌نامه، محتوای آن را به دقت مورد بررسی قرار دهند و از صحت و کامل بودن اطلاعات اطمینان حاصل کنند. همچنین، برای حفظ حقوق و منافع خود، اگر قصد دارید مبایعه‌نامه به صورت دستی تهیه کنید، بهتر است از خدمات یک وکیل یا مشاور حقوقی نیز بهره‌بردارید تا از وضوح و کامل بودن شرایط قرارداد اطمینان حاصل کنید.

📰 نحوه نوشتن مبایعه‌نامه ملک مشاعی

برای نوشتن مبایعه‌نامه ملک مشاعی، ابتدا باید به دقت مالکیت مشترک زمین را تعیین کنید و اطلاعات هویتی هر یک از صاحبان زمین را درج کنید. سپس مواردی مانند توصیف دقیق ملک، قیمت، شرایط پرداخت، و شرایط تحویل را به دقت در مبایعه‌نامه درج کنید. در نهایت، قبل از امضاء، اطمینان حاصل کنید که تمامی شرایط معامله و حقوق و تعهدات هر یک از طرفین به درستی در سند منعکس شده است.

مبایعه‌نامه ملک مشترک بین صاحبان زمین مشاع باید شامل موارد زیر باشد:

1. مشخصات طرفین: نام و نشانی دقیق هر یک از صاحبان زمین مشاع باید در مبایعه‌نامه ذکر شود، همچنین شماره شناسنامه یا شماره ثبت شرکت برای شخص حقوقی نیز باید ذکر شود.
2. توصیف ملک: جزئیات دقیقی از ملک مشترک (مثلاً آدرس، شماره پلاک، مساحت، نوع ملک و ویژگی‌های دیگر) باید در مبایعه‌نامه ذکر شود.
3. تقسیم هزینه‌ها: شرایط و توافقات صاحبان زمین مشترک در مورد تقسیم هزینه‌های نگهداری و تعمیرات مشترک باید در مبایعه‌نامه مشخص شود.
4. استفاده از بخش‌های مشترک: حقوق و تعهدات صاحبان زمین در مورد استفاده از بخش‌های مشترک مانند حیاط، پارکینگ، یا سایر امکانات مشترک باید در مبایعه‌نامه ذکر شود.
5. روش تصمیم‌گیری: روش تصمیم‌گیری در مورد مسائل مشترک بین صاحبان زمین (مانند تغییرات بنا، تعمیرات اساسی، یا انتخاب مدیر مشترک) باید در مبایعه‌نامه مشخص شود.
6. حل اختلافات: روش حل اختلافات بین صاحبان زمین در مورد مسائل مشترک باید در مبایعه‌نامه ذکر شود، این ممکن است شامل تعیین داور یا تشکیل مجمع عمومی باشد.

🤔 در توضیحات مبایعه نامه چی بنویسم؟

1. حقوق و مالکیت: فروشنده باید اطمینان داشته باشد که حقوق مالکیت کامل و قابل انتقال را برای ملک دارد و ملک در دست بدهی یا رهن قانونی نیست.
2. بدهی‌ها و تعهدات مالی: هرگونه بدهی مالی مانند وام یا تسهیلات بانکی باید در مبایعه‌نامه ذکر شود.
3. حقوق سند: جزئیات مربوط به سند، شماره ثبت و محل ثبت باید در مبایعه‌نامه بیان شود؛ همچنین باید برای انتقال سند تعیین تکلیف شود.
4. اجاره: اگر ملک در زمان تنظیم مبایعه‌نامه در اجاره است یا در طول فرآیند انتقال هنوز به همان وضع است، شرایط اجاره، میزان اجاره و تاریخ پایان قرارداد اجاره باید در نظر گرفته شوند.

💲 شرایط و روش پرداخت در قرارداد املاک

1. تعیین تعداد مراحل پرداخت: باید مشخص شود که کل ثمن معامله در چند مرحله پرداخت خواهد شد، مثلاً در سه قسط.
2. تاریخ دقیق پرداخت هر مرحله: باید تاریخ دقیق پرداخت هر قسط نیز در قرارداد ذکر شود تا هر طرف به تعهدات خود در زمان مقرر پایبند باشد.
3. مبلغ پرداختی در هر مرحله: باید مبلغ پرداختی در هر قسط به صورت دقیق و بدون ابهام در قرارداد ذکر شود تا اختلافی در پرداخت‌ها به وجود نیاید.
4. شماره چک (در صورت پرداخت چکی): اگر نحوه پرداخت به صورت چکی است، شماره چک و سایر مشخصات ضروری باید در قرارداد درج شود تا پرداخت به صورت صحیح و بدون مشکل انجام شود.

❌ نحوه فسخ قرارداد فروش ملک

یکی از اساسی‌ترین مواردی که باید در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک، به دلیل حساسیت مورد معامله در نظر گرفت، بیان شرایط فسخ معامله است. یعنی شرایطی که به طرفین امکان برهم زدن یک‌جانبه‌ی معامله را می‌دهد. از این جهت فسخ معامله به لحاظ حقوقی و برخلاف آنچه در عرف رایج است، با اقاله (برهم زدن دوطرفه قرارداد) تفاوت دارد.

در مقاله نحوه فسخ قرارداد فروش ملک گفتیم که شرایط فسخ قرارداد ممکن است برای هریک از خریدار و فروشنده متفاوت باشد. چه در رابطه با خیارات قانونی (اختیاراتی که قانون برای فسخ قرارداد به طرفین می‌دهد) و چه در رابطه با نقض تعهدات قراردادی، فروشنده و خریدار باید برای فسخ قرارداد فروش ملک خود اطلاعات لازم را داشته باشند و تمام موارد را در متن قرارداد خود بیاورند.

📖 نمونه قرارداد خرید و فروش ملک (قولنامه خانه)

ماده 1 : مشخصات طرفین قرارداد در مبایعه نامه املاک:

فروشنده / فروشندگان ……………….فرزند ………… به شماره شناسنامه …………. کد ملی …………… صادره از ……………. متولد ………….. ساکن …………………………………. تلفن ………………………………………. نوع سمت ( مالک/وکیل/ ویا دارنده …..سهم الارث )

خریدار / خریداران ……………….فرزند ………… به شماره شناسنامه …………. کد ملی …………… صادره از ……………. متولد …………..ساکن …………………………………. تلفن ………………………. ( مالک / وکیل )

ماده 2 : موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارت است از انتقال …………………….دانگ از ………….دانگ از پلاك ثبتی شماره ……………….فرعی از……………….اصلی …………… قطعه ……………………….. واقـع در بخش…………………….. حوزه ثبتی………………………….به مساحت…………….. متر مربع داراي سند مالکیت به شماره سریال ………………صفحه……………….دفتر ………………..بانضمام …………دانــــــگ ………………….پارکینگ شماره ………………………..فرعی و …………………دانگ انبار شماره ……………..فرعی از………………. اصلی……………….

که طبق سند شماره………………… دفتر اسنادرسمی ………………. دارای حق اشتراك آب /برق /گاز /اختصاصی /اشتراکی /شوفاژ /کـولر/تلفـنبه نشانی…………………………………………………………………………………………………………………………

ماده 3 :ثمن معامله( قیمت مورد معامله )در مبایعه نامه املاک:

مبلغ……… ریال معادل ………….تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوي خریدار /خریداران پرداخت می گردد1-3 مبلغ…………ریال معادل …………تومان نقداً به موجب چک شماره …………….عهده بانک …………مورخ……………………فی المجلس از ناحیه خریدار /خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده /فروشندگان با امضاء این مبایعه نامه ،اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند .2-3بقیه ثمن معامله که مبلغ …………….ریال…………….معادل ………………تومان ……………….می باشد توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد:

مبلغ …………………..در زمان تحویل ملک به فروشنده یا فروشندگان پرداخت می گردد.

و الباقی ثمن معامله که مبلغ …………… ریال می باشد به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال دردفترخانه شماره …………………واقع در…………………………………………………………………………………به فروشنده پرداخت می گرددتبصره 1:عدم وصول هر یک از چکها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند این مبایعه نامه از سوي فروشنده /فروشندگان تأثیري در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد.

ماده 4: شرایط تسلیم مورد معامله در مبایعه نامه املاک

1-4فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ ………………. با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند.

2-4 در صورتیکه مشخص شود معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه نامه باشد عقد باطـل اسـت و فروشنده موظف است ثمن دریافتی وخسارات وارده را به خریدار عودت نماید .4-3 در صورتیکه معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرائی دادگستري و یا اجراي اسناد رسمی مستحق للغیر و غصبـی بودن قانونـاً قابل انتقــال به خریـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ……………….ریال بعنوان خسارت به خریدار بپردازد .4-4 کلیه هزینه هاي ناشی از تسلیم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اینکه به صورت دیگري توافق شده باشد .

ماده 5: شرایط مربوط به تنظیم سند :

1-5 طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند طبق قرارداد در تاریخ………… در دفتر اسناد رسمی شماره ………… به نشانی : ………………………………………………………………………………………………………..حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد.

در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی براي تنظیم سند، گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد.

2-5 عدم ارائه مستندات و مدارك لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد.

ماده 6: آثار قرارداد مبایعه نامه املاک:

1-6 این قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر از خریدار منع می کند.

در صورت تخلف و انتقال به غیر، خریـدار درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوي ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه، الزام فروشـند را به انتقال مورد معامله بخواهد .

در صورتیکه الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده بپردازد و معادل …………….ریال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وي پرداخت نماید.

2-6 فروشنده متعهد است قبلاً و یا حداکثر تا زمان مقرر براي تنظیم سند رسمی کلیه مجوزها و مدارك لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداري مالیاتی و غیره را اخذ نماید.

3-6 فروشنده مکلف است کلیه بدهی هاي احتمالی در خصوص توابع، اعیان، مستحدثات وامکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی تصفیه نماید.

4-6 هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداري و غیره، به عهده فروشنده است و هزینه حق الثبت و حق التحریر بر عهده ………………………می باشد.

5-6 قیمت توافق شده براي معامله در بند …… ماده ………به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی براي فروشنده یا خریدار متصور نیست.

6-6 در صورتیکه عدم اجراي تعهد از جانب فروشنده باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخیر مبلغ……… ریــال بعنــوان خســارت تــاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتیکه ممتنــع خریدار باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخیر مبلغ …………عنوان خسارت تاخیر اجراي تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید.

ماده 7 مبایعه نامه املاک

حق الزحمه مشاوره املاک طبق وجه رایج مبلغ ……….. ریال معادل ……….. تومان می باشد که بر عهده ی طرفین می باشد .

ماده 8 مبایعه نامه املاک

این قرارداد در تاریخ ………………در دفتر مشاور املاك …………………. به نشانی …………………………..

در سه نسخه بین طرفین تنظیم و امضاء و مبادله گردید.

مشاور املاك موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص دفتر املاك، نسخه اول و دوم را تسلیم خریدار و فروشنده نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه داراي اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط می شود.

نام خریدار و امضاء نام فروشنده و امضاء نام شهود و امضاء نام مشاور املاک و امضاء

📚 نتیجه گیری

مبایعه نامه ملک، نقش بسیار مهمی در فرایند خرید و فروش املاک ایفا می‌کند با توجه به اهمیت این سند و اثرگذاری آن بر معاملات املاک، صحت و دقت در تهیه و اجرای مبایعه نامه ملک بسیار حائز اهمیت است تا طرفین به طور کامل از حقوق و تعهدات خود آگاهی داشته باشند و به دلخواه خود در انتقال ملکیت و معامله اقدام کنند. از این رو، اگر در رابطه با طریقه نوشتن مبایعه‌نامه ملک حتی ذره‌ای تردید دارید، حتماً پیش از این کار از مشاوره حقوقی استفاده نمایید