نکات مهم درباره حکم تخلیه فوری ملک مورد اجاره | سریع ترین راه برای گرفتن حکم تخلیه

در مقاله های قبل ما به بحث اینکه هزینه تعمیرات خانه اجاره ای به عهده کیست؟ پرداختیم حال می خواهیم نکات مهم درباره حکم تخلیه فوری ملک مورد اجاره را مورد بررسی قرار دهیم. حکم تخلیه یا تخلیه ید، وقوعی است که مالک یا صاحب ملک، با رضایت و اجازه فردی، این فرد را به تصرف خود درآورده است. به عبارت دیگر، فرد متصرف از ابتدا با رضایت مالک، تصرف را آغاز کرده است.

این وضعیت معمولاً از طریق قراردادهایی از قبیل اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت بوجود می‌آید، ولی بارزترین و فراگیرترین مصداق حکم تخلیه، عقد اجاره است. به عبارت دیگر، مالک می‌تواند با وجود شرایط لازم، صرفاً با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف، درخواست تخلیه ید را داشته باشد. در اصطلاح عامیانه، این درخواست معمولاً به عنوان “دعوای تخلیه” یا “تخلیه” شناخته می‌شود. در ادامه، به شرایط و مدارک لازم برای درخواست حکم تخلیه و احکام اجمالی آن پرداخته می‌شود.

🤔 شرایط حکم تخلیه فوری چگونه است؟

در سیستم حقوقی ما، مفهوم حکم تخلیه فوری به صورت تاسیسی وجود ندارد برای صدور و اجرای حکم تخلیه، باید تمامی مراحلی که در ادامه ذکر شده است، رعایت شود. با این حال، متقاضی در صورت بروز شرایط لازم می‌تواند به دستور تخلیه متوسل شود که باید به طور فوری طبق نظر قانون گذار اجرا گردد.

در بسیاری از مواقع، اصطلاح “حکم تخلیه فوری” به معنای دستور تخلیه استفاده می‌شود که در زبان عامیانه مردم متداول است. اگر دعوا به درستی طرح شود و با جلوگیری از تأخیر و هدر رفتن وقت، در صورت تسریع در رسیدگی به دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف، این فرآیند معمولاً زمان زیادی نمی‌گیرد اما در دادگاه، ممکن است تا یکسال زمان ببرد.

در کل، در حقوق ما، مفهوم حکم تخلیه فوری به معنای واقعی وجود ندارد و همچنین ممکن است این مفهوم به عنوان دستور تخلیه در بین عموم مردم استفاده شود.

بیشتر بخوانید: شرایط تخلیه ملک قبل از پایان قرارداد اجاره 

قانون جدید حکم تخلیه مستاجر:

مصوبه جدیدی که در سال 1403با هدف تغییرات لازم در قوانین حکم تخلیه مستاجر تصویب شده است، به طور خودکار قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی را تمدید می‌کند. این تمدید خودکار مستلزم رعایت شرایط خاصی است. به عنوان مثال، در پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجران باید مبلغی را به عنوان ودیعه به موجران پرداخت نمایند.

‼️ برای گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی چیکار کنیم؟

1. مشاوره حقوقی: ابتدا بهتر است به یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی مراجعه کنید و مشاوره حقوقی دریافت کنید یا وکالت بدهید تا او به نیابت شما اقدامات لازم را انجام دهد.
2. تنظیم دادخواست: در صورت عدم وکالت، شما باید متن دادخواست تخلیه را تنظیم کنید و به دفتر خدمات قضایی ارائه دهید.
3. ارجاع دادخواست و رفع نواقص: دادخواست شما پس از ارسال، ممکن است نیاز به رفع نواقص داشته باشد که باید اقدامات لازم را انجام دهید.
4. تعیین وقت و جلسه رسیدگی: پس از ارجاع دادخواست، باید منتظر تعیین وقت و جلسه رسیدگی باشید.
5. حضور در جلسه رسیدگی: در جلسه رسیدگی باید حضور داشته باشید و دفاع یا دعوا خود را مطرح کنید.
6. صدور حکم تخلیه: در صورت صدور حکم تخلیه، باید پس از قطعیت آن اقدامات اجرایی را پیگیری کنید.
7. تجدیدنظر: اگر رای به نفع شماست و طرف مقابل تجدیدنظرخواهی کند، باید به لایحه تجدیدنظرخواهی پاسخ دهید. اگر رای به ضرر شماست، باید دادخواست تجدیدنظرخواهی را تهیه کرده و به دادگاه مربوطه ارائه دهید.
8. اجرای حکم: در صورت قطعیت حکم تخلیه، باید اقدامات لازم را برای اجرای آن انجام دهید.

💡 تفاوت‌ حکم تخلیه و دستور تخلیه در چیست؟

1. قابلیت تجدیدنظر: حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر دارد، در حالی که دستور تخلیه قابلیت درخواست رسیدگی تجدیدنظر را ندارد.
2. محدودیت مصادیق: حکم تخلیه می‌تواند راجع به سایر مصادیق واگذاری منافع صادر شود، اما دستور تخلیه فقط برای قراردادهای اجاره مصداق دارد.
3. محدودیت زمانی: حکم تخلیه شامل تمام موارد و مصادیق اجاره است، اما دستور تخلیه فقط برای قراردادهای اجاره اماکن تجاری بعد از سال ۱۳۷۶ و مسکونی بعد از سال ۱۳۶۲ و بدون وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی صادر می‌شود.
4. رسیدگی قضایی: حکم تخلیه با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی صادر می‌شود، در حالی که دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی و توسط مرجع صالح صادر می‌شود.

💼 مدراک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه

برای گرفتن حکم تخلیه، مالک باید اثبات کند که مالکیت ملک مورد نظر در اختیار او است و همچنین باید ثابت کند که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده است یا مالک دیگر رضایتی به ادامه اجاره توسط مستاجر ندارد. مدارک مورد نیاز شامل:

1. مدرک مالکیت: مدرکی که نشان دهد مالکیت ملک یا منافع مربوطه در اختیار مالک است.
2. قرارداد اجاره: قرارداد اجاره که نشان دهنده انقضاء مدت یا حق فسخ توسط مالک برای تخلیه می‌باشد.
3. فیش‌های واریزی: فیش‌های پرداختی مستاجر جهت اثبات مبالغ پرداختی یا عدم پرداخت قسط‌های اجاره.
4. دلیل خسارت: در صورت وجود خسارت به ملک، تامین دلیل جهت اثبات خسارات وارده از سوی مستاجر مورد نظر است.
5. اظهارنامه: در صورتی که اجاره به غیر از مسکونی است، اظهارنامه از مالک لازم است که نشان دهد او از اذن تصرف سابق می‌خواهد.

🔍 برای شکایت تخلیه ملک به کجا برویم؟

برای پیگیری حکم تخلیه، می‌توانید به دفتر وکالت جهت انتخاب وکیل یا به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی مراجعه کنید اگر تصمیم دارید وکیل داشته باشید، به دفتر وکالت مراجعه کنید. اگر تصمیم دارید خودتان اقدام کنید، باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت کنید. توجه داشته باشید که اولین گام، ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی است و مراجعه مستقیم به شورا یا دادگاه صورت نمی‌گیرد.

⏲️ تخلیه ملک چقدر زمان می‌برد؟

1. تخلیه فوری یا دستور تخلیه: حدوداً یک ماه زمان می‌برد این اقدام به سرعت و تاکید بر فوریت اجرا می‌شود.
2. گرفتن حکم تخلیه در دادگاه یا شورا برای مسکونی: حدود چهار ماه ممکن است طول بکشد این زمان بسته به پیچیدگی و زمان لازم برای بررسی دعوای ارائه شده متغیر است.
3. تخلیه اماکن تجاری: ممکن است تا یک سال یا بیشتر هم طول بکشد این امر به دلیل پیچیدگی بیشتر و نیاز به بررسی دقیقتر وضعیت‌های تجاری مرتبط است.

پس از صدور حکم اولیه، اگر طرف مخالف تجدید نظرخواهی کند، زمان لازم برای صدور حکم قطعی و نهایی توسط دادگاه تجدید نظر نیز حدوداً یک تا پنج ماه ممکن است طول بکشد. این زمان‌ها تقریبی است و ممکن است در عمل کمی متفاوت باشد.

🏫 مقررات قانونی مربوط به تخلیه مستاجران

در قوانین مختلف، مقررات مربوط به اجاره و تخلیه اماکن ذکر شده است. در این متن، به مواردی از این مقررات اشاره می‌شود:

1. مقررات اجاره در قانون مدنی: این مقررات در مواد 466 تا 506 به احکام تخلیه و اجاره پرداخته می‌شود.
2. ماده 44 قانون مدنی: این ماده به مالک در حق انتفاع، حق رجوع به دادگاه برای تخلیه مستاجر را می‌دهد.
3. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362: این قانون برای قراردادهای اجاره اماکن مسکونی قبل از سال 76 منعقد شده، اعمال می‌شود.
4. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376: این قانون به احکام راجع به اجاره و تخلیه اماکن مسکونی و تجاری بعد از سال 76 حکومت دارد.
5. مصوبه‌های سران قوا در شرایط ویژه اقتصادی: این مصوبه‌ها، اگرچه قوانین رسمی نیستند، اما در شرایط خاص به عنوان دلیلی برای تخلیه مورد توجه قرار می‌گیرند.
6. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356: این قانون تنها به اماکن تجاری اشاره دارد و برای قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده‌اند حکومت دارد.

💡 سریع‌ترین راه برای گرفتن حکم تخلیه چیست؟

موجر باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه و دادخواست خود را به صورت حضوری ارائه کند این کار می‌تواند روند دادرسی را کوتاه کند. البته باید توجه داشت که این امکان تنها در برخی از شوراهای حل اختلاف وجود دارد و برخی از شوراها فقط به دادخواست‌های ثبت شده از طریق دفاتر خدمات اقدام می‌کنند.

✔️ نکات حیاتی برای حکم تخلیه ملک

درخواست تخلیه ملک ممکن است تحت شرایط و صلاحیت‌های مختلفی انجام شود، که به طور خلاصه می‌توان آن‌ها را به شرح زیر دسته‌بندی کرد:

1. صلاحیت مراجع قضایی: رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه ممکن است به صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی وابسته باشد.
2. نوع درخواست: متقاضی ممکن است انتخاب کند که درخواست تخلیه مستأجر را به صورت درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه ارائه دهد.
3. شرایط مورد نیاز برای دستور تخلیه: 1. قرارداد اجاره باید کتبی باشد. 2. مدت و مبلغ در قرارداد ذکر شده باشد. 3. حداقل دو شاهد در قرارداد امضا کرده باشند. 4. مدت قرارداد به پایان رسیده باشد.
4. صدور دستور تخلیه: اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت مرجع صدور دستور تخلیه است.
5. صدور دستور تخلیه بدون رسیدگی قضایی: بدون نیاز به رسیدگی قضایی، با وجود شرایط مرجع مربوط، دستور تخلیه صادر می‌شود.
6. مراحل تقاضای تخلیه: تقاضای حکم تخلیه از طریق دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می‌شود.
7. توقیف مبلغ پول پیش: اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک باشد، می‌تواند مستقلاً دعوای مربوطه را طرح کرده و مبلغ پول پیش واریز شده را توقیف کند.